No corren buenos tiempos para el sector inmobiliario. Las diez subidas del precio oficial del dinero aprobadas desde julio del pasado año hasta la fecha por el Banco Central Europeo han puesto una barrera casi infranqueable a quienes quieren comprar una vivienda. Según ha informado el Instituto Nacional de Estadística, el tipo de interés medio de las nuevas hipotecas que se constituyeron en el mes de septiembre es del 3,26%, un punto porcentual más que en el mismo mes de 2022. Además, el euríbor lleva todo el mes de noviembre por encima del 4% y es el principal indicador de revisión de las hipotecas a tipo variable.
Con esas condiciones financieras y con la duda de cuándo empezará el Banco Central Europeo a rebajar los tipos de interés oficiales, las decisiones sobre la compra de una vivienda se van posponiendo a la espera de mejores condiciones financieras. Con la inflación contenida, pero todavía por encima del umbral fijado como neutro por el BCE, los expertos no esperan reducciones sustanciales del precio del dinero hasta finales del próximo año o comienzos de 2025.
Aunque la compra de viviendas ha sufrido un descenso del 23,7% en el mes de septiembre en tasa interanual y la firma de hipotecas se ha desplomado el 29,6% en el mismo mes, el mercado hipotecario no está paralizado del todo. Se siguen registrando miles de cambios en las condiciones inscritas en los registros de la propiedad, como subrogaciones al deudor o al acreedor, modificaciones relacionadas con los tipos de interés (cambios de variable a fijo o viceversa) y, por encima de todo, cancelaciones de la deuda. Las cancelaciones de hipotecas vuelven a estar de moda.
Según los datos que constan en el INE, el número de hipotecas sobre viviendas canceladas registralmente ascendió en los nueve primeros meses de este año a 329.413, lo que supone un incremento del 10,8% en relación con el mismo periodo del año pasado. En este mismo periodo, el número de hipotecas constituidas descendió un 17,3% y el importe de dinero concedido, un 18,6%. Si se mantiene este ritmo de los tres primeros trimestres, en el conjunto del año se habrán cancelado cerca de 440.000 hipotecas sobre viviendas, la cifra más alta registrada en los últimos diez años.
El número de hipotecas canceladas en el periodo enero-septiembre supera en 37.346 el de nuevas hipotecas constituidas. Son un 12,8% más. Habría que remontarse al año 2017 para encontrar una situación idéntica. En ese año se constituyeron 310.096 nuevos préstamos hipotecarios y se cancelaron 313.716 en los registros. Desde entonces, todos los años se han firmado más operaciones nuevas que cancelaciones. La razón puede estar en que durante estos últimos años los tipos de interés se han situado alrededor del 0% y, a veces, en terreno negativo, lo que restaba alicientes económicos a la cancelación anticipada de las deudas.
Si se mantiene este ritmo de los tres primeros trimestres, en el conjunto del año se habrán cancelado cerca de 440.000 hipotecas sobre viviendas, la cifra más alta registrada en los últimos diez años
En el año 2022, según el INE, se firmaron en España un total de 463.614 nuevas hipotecas y se cancelaron 394.013, un 15% menos. La misma situación se había dado entre los años 2018 y 2021. De acuerdo con las cifras del INE, son ya ocho los meses en que de forma continuada se cancelan más préstamos hipotecarios de los que se conceden. Sólo en el mes de enero se invirtió esta tendencia. En ese mes, se firmaron un 10,55% más hipotecas de las que se cancelaron: 37.435 frente a 33.862.
A partir de febrero, el número de cancelaciones registrales ha sido siempre superior al de firma de nuevas operaciones, llegando a alcanzar la mayor diferencia en el mes de mayo, cuando se concedieron 33.398 nuevas hipotecas y se cancelaron en los registros de la propiedad 43.985, un 31,7% más. En marzo la diferencia fue del 22%, y en junio y julio, del 19%.
El saldo vivo de los créditos hipotecarios concedidos a las familias ascendía a 30 de septiembre pasado a 497.948 millones de euros, según los últimos datos ofrecidos por el Banco de España. Habría que volver a mayo del año 2006, en pleno “boom” del sector inmobiliario, para encontrar una cifra semejante.
Las familias españolas llegaron a deber a las entidades financieras un total de 656.854 millones de euros en concepto de préstamos hipotecarios concedidos en diciembre de 2010. Es la cifra más alta de la historia. Desde esa fecha hasta ahora, los hogares han reducido su deuda viva por este concepto en cerca de 159.000 millones de euros. Desde julio de 2022, cuando el BCE dio un giro a su política monetaria con la primera subida de tipos en once años, la deuda se ha reducido en 18.294 millones de euros.
