La socimi Merlin Properties, la mayor inmobiliaria española, cuenta con el visto bueno de sus accionistas para acometer este año una nueva emisión de bonos por importe de hasta 1.000 millones de euros. Así lo comentó el consejero delegado, Ismael Clemente, tras la junta celebrada esta semana.
La operación supondría que en menos de dos años la compañía habría emitido 2.800 millones de euros en bonos, cantidad a la que habría que sumar otra emisión heredada de Metrovacesa por 700 millones, en total, 3.500 millones de euros. ¿Estamos ante una sofisticación de la burbuja inmobiliaria o está marcando Merlin el camino a seguir por el sector en una nueva era?
La explosión de la burbuja inmobiliaria española, cuyos efectos todavía se dejan notar en la economía del país, destrozó cientos de miles de puestos de trabajo y puso en jaque a gran parte del sistema financiero español. También terminó con una raza de empresarios, tipos listos como ellos solos, optimistas por naturaleza, que no habían pisado una escuela de negocios, grandes trabajadores y que se metían en el bolsillo a políticos, periodistas y directores de banca con su gracejo y saber hacer. Ahí estaban los Domingo Díaz de Mera, el fallecido Joaquín Rivero, Luis Portillo, Rafael Santamaría, o Fernando Martín, entre otros muchos.
El valor de los activos de Merlin es cercano a los 10.000 millones, y el importe de la deuda, próximo a 5.000 millones
Tras el pinchazo inmobiliario, entre 2007 y 2008, las formas han cambiado. Ahora son socimis y fondos estadounidenses en su mayoría los que controlan la industria inmobiliaria española. Desde Londres o Nueva York, con un ojo en el terminal de Bloomberg y otro en Facebook, se decide la compra de un terreno en Valencia. Pero por mucha sofisticación que se quiera aparentar, el negocio sigue siendo el mismo: ladrillo.
Merlin Properties se ha convertido en la primera inmobiliaria española básicamente llevando a cabo dos grandes operaciones, la compra de Testa a Sacyr (a mediados de 2015, por 1.800 millones de euros), y la fusión con Metrovacesa (en junio de 2016 la inmobiliaria controlada por Santander y BBVA acordó integrar sus activos terciarios -oficinas, centros comerciales- en Merlin). En la actualidad, el grupo -que tiene como primer accionista a Santander con el 22,2%- cuenta con activos valorados en cerca de 10.000 millones de euros, entre otros Torre Agbar en Barcelona o Torre PwC en Madrid, además de otros representativos edificios sedes de multinacionales, centros comerciales, y plataformas logísticas.
Para digerir la deuda en la que ha incurrido en estas operaciones, 5.000 millones de euros, Merlin no puede confiar en la venta de activos. Al ser una socimi -básicamente, una estructura que permite unas condiciones fiscales favorables a cambio de destinar la mayor parte de los beneficios a dividendos y los activos a alquiler de oficinas-, el grupo sólo podría dedicar el 20% de las ganancias a amortizar deuda. Con lo que para refinanciar la deuda está presionada a acudir a mercados de capitales, a vender deuda, emitir bonos.
En abril de 2016, Merlin suscribió un programa de emisión de bonos de hasta 1.000 millones de euros, que completó ese mismo mes con una primera emisión de bonos ordinarios no subordinados por 850 millones, con vencimiento a 7 años y un cupón anual del 2,225% pagadero anualmente por años vencidos. En octubre de ese mismo año incrementó el mencionado programa de emisión de bonos hasta los 1.000 millones de euros.
Un mes después llevó a cabo una segunda emisión de bonos ordinarios no subordinados por 800 millones con vencimiento a 10 años y un cupón anual del 1,875%. Los fondos obtenidos en ambas emisiones fueron destinados a la amortización de deuda.
Además, Merlin contabiliza 691 millones de euros correspondientes a una emisión de bonos realizada por Metrovacesa por un importe de 700 millones de euros con vencimiento el 23 de mayo de 2022. El pasado año, el gasto por intereses correspondientes a las emisiones de obligaciones ascendió a 20,4 millones, según recoge el grupo en su último informe financiero anual.
La compañía defiende que las emisiones ofrecen una rentabilidad de la que también puede ir tirando para reducir deuda. Pero, como siempre ha ocurrido, la viabilidad del grupo dependerá de que pueda refinanciar en condiciones favorables la deuda con las entidades financieras, de que el valor de sus activos no caiga, y de que sea capaz de negociar subidas de los precios de alquiler a sus inquilinos, o al menos mantenerlos.
