A casi un mes de las elecciones generales, distintos fondos de inversión y promotores inmobiliarios ya empiezan a dejar claro qué sería lo más conveniente para ellos: un cambio de Gobierno en favor de la candidatura de Alberto Núñez Feijóo.
"Hay optimismo en inversores por que haya una nueva administración más amigable con el mercado, más aún ahora que vienen tiempos difíciles en general", transmite un empresario que trabaja como intermediador con algunos de los grandes fondos de inversión inmobiliarios con intereses en España, tanto de entrar como de salir. "Necesitamos menos trabas a la inversión, que estará frenada este año pero podría recuperarse en 2024, aunque dependerá de lo que pase ahora, de ello dependen inversiones, ya que hay que también tener en cuenta que nos encaminamos a una ralentización general de la economía", añade un inversor, hincando el diente en la importancia que tendrá la evolución del empleo en la demanda de viviendas pero también oficinas.
Los empresarios consultados parecen suscribir así en privado las tesis presentadas esta semana dentro del Colegio de Economistas de Madrid (CEMAD). El presidente del foro inmobiliario del CEMAD, Julián Salcedo, ha estimado que el ritmo de inversión inmobiliaria en 2023 apunta a una caída del 50% respecto al histórico 2022, cuando se alcanzaron unos 17.500 millones de euros, una proyección corroborada por el CEO de la consultora Colliers, Mikel Echevarren, si bien desde CBRE rebajan la previsión de caída a un 30-40%. En palabras de Salcedo, semejante freno al afluente inversor responde a múltiples factores, entre los que destaca la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo desde verano del 2022 "que podría llegar al 4,5% este año".
El impuesto a las grandes fortunas y la Ley de Vivienda
Sin embargo, también añade factores propios de España, que atenúan o amplifican la tendencia general. Entre ellos, "la inseguridad jurídica" que atribuye a la flamante Ley de Vivienda y a los distintos decretos en materia residencial como así también "el tratamiento fiscal que el actual Gobierno ha dado a la inversión inmobiliaria y a la empresa en general, que merma la capacidad adquisitiva de particulares y empresas, pero también lastran la inversión".
Pese a la todavía patente falta de concreción del programa inmobiliario de Feijóo, sus mensajes en favor de los empresarios, la propuesta de eliminar el impuesto a las grandes fortunas -con impacto ya en compradores de viviendas de lujo- y su intención ya clara de dejar sin efecto la Ley de Vivienda parecen estar inclinando la balanza frente al actual presidente del Gobierno, Pedro Sánchez. Uno de los inversores consultados transmite que espera que el candidato popular siga ese camino y pone de relieve la proyección de la consultora Ernst & Young de una caída del 30% en la inversión residencial por efectos de la Ley, como así también, advertencias de una de las tres principales agencias de calificación en el mundo, Moody's, sobre las amenazas para la recuperación de la financiación que plantea la nueva normativa en la relación de propietarios con inquilinos en casos de impagos. "La Ley de Vivienda es pésima y el gobierno que entre tendrá que valorar una reforma sustancial", ha llegado a señalar Andrés Horcajada, CEO fundador de Tectum, una de las principales promotoras de vivienda asequible en Madrid y España.
Una contrarreforma del alquiler y la colaboración público-privada
Frente a ello, desde grandes fondos de inversión inmobiliaria se transmite la importancia de una contrarreforma del alquiler que recupere el espíritu de la reforma de 2013 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que impulsó Rajoy y que, entre otras cuestiones, redujo de 5 a 3 años la duración mínima de los contratos de arrendamiento, para fomentar la recuperación de la oferta.
Por lo pronto, la emergencia habitacional ha sido reconocida ya tanto por el PSOE en el Gobierno como por el PP en la oposición; fuentes del mercado estiman en unas 300.000 las casas necesarias a corto plazo y en dos millones, en 20 años, dadas las proyecciones de flujo migratorio del Instituto Nacional de Estadística.
Grandes empresas del sector de la promoción han puesto sobre la mesa que cada tramo de 100.000 viviendas nuevas en alquiler requiere una inversión de unos 25.000 millones, por los 3.500 millones que suma el Presupuesto del Gobierno en Vivienda este 2023. Fuentes del mercado añaden el elemento de la ocupación como factor para las viviendas en manos de grandes tenedores actualmente: de hecho, según han estimado desde la Sareb, la ocupación puede suponer descuentos en la valoración de hasta el 65%.
Desde el PP han comenzado tender la mano para actualizar y armonizar la regulación urbanística en el marco de un Plan Estatal por la Vivienda para solucionar la "emergencia habitacional" sin cargar la presión en los propietarios. Y en esa línea, recuperar estímulos públicos a inversores que pongan en el mercado pisos en alquiler durante al menos 25 años -como se han ofrecido a hacer por unas 30.000 viviendas con descuentos del 20% desde grandes fondos de inversión como Blackstone o Cerberus-. Y ello, con el marco de la línea de ayudas a promotores y propietarios contemplada en el Plan Estatal de Vivienda que Mariano Rajoy aprobó poco antes de la moción de censura que aupó a La Moncloa a Pedro Sánchez.
