El pasado año se firmaron en España 417.501 hipotecas sobre vivienda, un 23,6% más que en 2020, por un importe de 57.582 millones de euros, un 26,5% superior al concedido en el ejercicio precedente. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, se cancelaron registralmente otros 372.543 préstamos por haber sido abonados en su totalidad.
Casi 63 hipotecas de cada cien que se suscribieron en todo 2021 para la compra de una vivienda lo fueron a tipo de interés fijo, mientras que apenas un 37,4% se decantó por tipos de interés variable. Es la tendencia que ahora domina en el mercado, quizás porque las entidades bancarias han sabido “vender” adecuadamente la importancia de la estabilidad en las cuotas mensuales en tiempos de alta volatilidad de los precios a cambio de un tipo de interés algo más elevado, pero no tanto.
Hace cinco años, en 2017, los datos estaban invertidos. Las hipotecas a tipo de interés variable suponían el 62,6% del total y las que se firmaban a tipo fijo eran solo el 37,4%. Cuestión de modas, porque el precio del dinero llevaba ya más de un año en el 0%, desde la histórica decisión de Mario Draghi, en marzo de 2016.
Lo que más ha sorprendido de los últimos datos publicados por el INE la semana pasada no ha sido tanto el volumen de nuevas hipotecas suscritas a interés fijo, como el alto número de préstamos que han modificado sus condiciones iniciales de tipos. Fueron 45.801, el 16,89% de todos los cambios registrales (incluidas novaciones, subrogaciones al deudor, al acreedor…) llevados a cabo en 2021 (271.092, un 179,4% más que en el año anterior).
De las 45.801 operaciones de cambios registrales circunscritas a las condiciones de tipo de interés, 36.559, el 80% del total, correspondieron a hipotecas a tipo de interés variable. Tras realizarse los cambios, 8.602 se convirtieron en hipotecas a tipo fijo y se quedaron referenciadas a tipo de interés variable 27.957.
Según los datos pormenorizados del INE, solo en el mes de diciembre se cambiaron las condiciones en 3.070 hipotecas. Teniendo en cuenta las iniciales, el número de hipotecas a tipo fijo representaba el 21,3% del total, mientras el de préstanos a tipo variable era del 77,5%. Tras acordar los términos de los cambios ante el registro correspondiente, el peso de las hipotecas a tipo fijo pasó a ser del 41,7% y el de las hipotecas a tipo variable cayó al 54,4%, más de veintitrés puntos porcentuales.
En el mes de enero de 2021, se cambiaron las condiciones de tipos de 3.378 préstamos hipotecarios. De esta cantidad, 2.685 tenían tipos de interés variables y 567, tipos fijos. Los acuerdos de modificación alteraron la proporción de forma importante. Las “nuevas” hipotecas a tipo fijo pasaron a ser 1.066 (499 más) y las vinculadas a la evolución del euríbor, 2.197, 488 menos. La proporción entre unas y otras pasó del 16,8% al 31,6%, y cayó del 79,5% al 65%, en el segundo de los supuestos.
Las últimas hipotecas firmadas en 2021 se hicieron a un tipo fijo inicial del 2,08% en el caso de los compradores que eligieron las condiciones variables y el 2,80% si se optó por el tipo fijo.
Impacto del IPC
La evolución del Índice de Precios de Consumo (IPC) ha tenido mucho que ver en el cambio de preferencias de los compradores. El brusco giro que ha tenido la inflación en los últimos doce meses ha sembrado la incertidumbre también entre los compradores de vivienda que necesitan de financiación bancaria. En febrero de 2021, los precios estaban completamente estabilizados. No había diferencia entre los de 2020 y los del mismo mes de 2021.
A partir de ahí todo el camino recorrido ha sido cuesta arriba. El 2% se superó en abril; el 3%, en agosto; el 4%, en septiembre; el 5% en octubre y el 6%, en diciembre. La media del pasado año fue del 3,1% y la de los dos meses que han transcurrido de 2022, del 6,75%,toda vez que la comparación se realiza sobre datos negativos o estables.
Pero no todo se restringe a la evolución de los precios. Las hipotecas a tipo variable están vinculadas en un altísimo porcentaje a la evolución del euríbor, un indicador que mide también las posibles tensiones en los mercados de deuda. En terreno negativo desde febrero de 2016, llegó a marcar mínimo histórico en enero del pasado año en -0,505%. Ha cerrado febrero en el -0,335%, un incremento que los analistas interpretan como un primer paso del cambio de la política monetaria que está llamado a dar el Banco Central Europeo en los próximos meses.
