Tras meses de negociaciones, el Congreso de los Diputados por fin ha avalado el texto de la nueva ley hipotecaria, por lo que la norma ya está lista para ser refrendada por la Cámara Baja en el pleno de la semana que viene antes de ser remitida al Senado en febrero de 2019. De esta forma, está previsto que entre en vigor entre los meses de marzo y abril de 2019.
En la Comisión de Economía y Empresa celebrada este martes, el texto ha recibido votos a favor por parte de PP, PSOE, Ciudadanos, PDeCat, PNV y Nueva Canarias, mientras que Unidos Podemos ha votado en contra y Esquerra Republicana ha optado por la abstención.
Entre las novedades de la nueva legislación, cuya tramitación parlamentaria se ha retrasado prácticamente un año, destaca el refuerzo de la transparencia en la comercialización de hipotecas y el papel de los notarios, así como las rebajas en las comisiones por reembolso anticipado, el impulso al cambio a los contratos a tipo fijo o las hipotecas verdes.
En líneas generales, las principales claves de la nueva regulación, que establece también que el banco deberá hacerse cargo de todos los gastos derivados de la constitución de un préstamo hipotecario a excepción del de tasación, son las siguientes:
1.- Desahucios: Hasta el momento, el banco podría declarar el vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario -proceso que eventualmente termina en un desahucio- cuando el cliente dejase de abonar tres mensualidades de la nueva ley, pero con la nueva regulación el banco no podrá exigir la totalidad del crédito hasta que se dejen de abonar 12 mensualidades o un 3% del préstamo, o 15 cuotas y el 7% del principal si es durante la segunda mitad del plazo de una hipoteca.
Según acordaron ayer la mayoría de grupos parlamentarios, como estaba previsto, esta decisión no afectará a aquellos contratos en los que la cláusula de vencimiento anticipado ya se haya activado, pues la retroactividad de la medida podría haber justificado una avalancha de desahucios que actualmente se encuentran paralizados a la espera de que la justicia europea se pronuncie al respecto.
Los bancos deberán hacerse cargo de todos los gastos hipotecarios a excepción del de tasación
2.- Gastos hipotecarios: La nueva ley hipotecaria establecerá que son las entidades financieras quienes deben hacerse cargo de todos los gastos de constitución de una hipoteca -gestoría, registro Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)- a excepción del de tasación, que correrá a cargo del cliente.
3.- Subrogación : La nueva regulación busca fomentar las hipotecas a tipo fijo y que el cliente pueda cambiar su hipoteca de una entidad a otra para elevar la competencia del mercado, por lo que los prestatarios podrán hacerlo libremente y sin costes a partir del tercer año de la firma del contrato. En cualquier caso, la ley establece un sistema basado en los intereses cobrados para que el banco que 'robe' una hipoteca a otro le compense por los gastos de constitución.
Tampoco tendrá coste cambiar el tipo de interés de una hipoteca transcurridos tres años desde la firma del contrato. Antes de este periodo, tanto cambiarla de banco como pasarla de interés variable a fijo tendrá una comisión máxima del 0,15%.
4.- Pago anticipado más barato: La ley no permitirá las comisiones de reembolso total o parcial pasados cinco años de la firma de una hipoteca variable. En este periodo la comisión máxima, en cualquier caso, se situará entre el 0,15% y el 0,25%.
Para cubrir las pérdidas financieras del banco en los créditos a tipo fijo, se fija una comisión de amortización anticipada del 2% en los diez primeros años de vida del préstamo y del 1,5% en el resto.
5.- Cláusulas suelo y tipo de interés del 0%: En las hipotecas tipo variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés, algo que se conoce como cláusula suelo. Asimismo, el tipo de interés nunca podrá ser negativo por mucho que bajen los tipos de interés.
Se incentivarán los préstamos dirigidos a reforzar la eficiencia energética
6.- Hipotecas verdes: La nueva ley hipotecaria incentivará mediante condiciones más favorables los préstamos dirigidos a comprar o reformar una casa a la que se van a hacer mejoras respecto a su eficiencia energética, como el ahorro de agua o el fomento de energías renovables. En estas hipotecas no se tendrá que abonar el IAJD.
7.- Productos vinculados: La norma también introduce que los bancos deberán ofrecer de forma separada las hipotecas y los productos hasta el momento vinculados a ella, como las tarjetas de crédito y seguros de vida y hogar. Se permitirá que apliquen rebajas en el precio de las hipotecas en caso de contratarlos, pero deberán detallar su coste. Además, las entidades deberán dejar que el cliente contrate estos productos con otras entidades. En cualquier caso, esta medida no ha experimentado cambios respecto al proyecto de ley hipotecaria que diseñó el exministro de Economía, Luis de Guindos.
8.- Intereses de demora: El texto, asimismo, fija un máximo a los intereses de demora del tipo de interés de referencia más tres puntos porcentuales para evitar abusos.
9.- Transparencia: A partir de ahora, antes de contratar una hipoteca el banco deberá informar al cliente de las cláusulas potencialmente peligrosas y sobre cómo pueden afectar distintos escenarios al pago de las mensualidades. Además, antes de la firma el cliente debe realizar una consulta al notario, que será gratuita, para que este compruebe que se han resuelto todas sus dudas.
10.- Multidivisa: En la nueva ley también se podrán cambiar a euros (o la divisa del país en el que resida el cliente) aquellas hipotecas referenciadas a una moneda distinta y se fija un máximo a los intereses de demora que será del interés al que se ha acordado la hipoteca más tres puntos.
Es previsible que el texto tenga que volver al Pleno del Congreso, pues el PP tratará de introducir en el Senado, donde tiene mayoría absoluta, una enmienda para eliminar el IAJD de las hipotecas.
