El sector inmobiliario y el del capital riesgo cerrarán este año un ejercicio histórico en España, con cifras récord de inversión. Lo mismo ocurrió entre los años 2007 y 2008, cuando las dos industrias alcanzaron unos volúmenes de negocio nunca vistos, justo antes de que la economía española penetrara en el peor periodo de crisis vivido en democracia. ¿Es posible que la espectacular situación actual del capital riesgo y del inmobiliario sean la antesala de otra crisis? De ser así, ¿están preparados para afrontarla?
El sector inmobiliario finalizará 2018 con cerca de 19.000 millones de euros invertidos en activos, un 46% más que en 2016, una cifra récord, y mucho más elevada que la registrada en los años del boom (unos 10.000 millones en 2007). La consultora CBRE destaca que de la cantidad total de inversión, unos 8.000 millones, han respondido a operaciones corporativas (como la compra de Testa por Blackstone o la de Axiare por Colonial).
La liquidez con la que cuentan los grandes fondos de inversión extranjeros, que les han permitido adquirir las carteras inmobiliarias de los bancos españoles; el desarrollo de las Socimis; el incremento de los precios; o la presencia en el mercado de la Sareb, son factores que han influido en que 2018 sea el año en el que más dinero se ha invertido en España en el sector inmobiliario.
En 2008 no existían Socimis, ni la Sareb, ni los grandes fondos estadounidenses estaban presentes en el inmobiliario
En los años del boom, entre 2002 y 2008, también se disparó el precio de los activos inmobiliarios. Entonces, no había Socimis ni fondos extranjeros, ni Sareb. Pero estaban los conocidos como 'señores del ladrillo' -los Luis Portillo, Enrique Bañuelos, Fernando Martín, Domingo Díaz de Mera, Joaquín Rivero...- que conseguían movilizar tanto dinero como hoy en día los fondos estadounidenses Blackstone, Lone Star o Apollo.
También estaban las cajas de ahorro, hoy prácticamente desaparecidas, con una política excesivamente flexible a la hora de conceder financiación al sector inmobiliario. Y existía una legislación urbanística que permitía valorar un terreno por las expectativas que este pudiera generar.
"Soy optimista en el sentido de que, sin perjuicio de que pueda haber ahora un sobrecalentamiento de precios, el efecto de una caída no sería tan desastroso como lo que vivimos con el pinchazo de la burbuja", opina Orson Alcocer, socio de DLA Piper España, del área de inmobiliario.
"La última crisis inmobiliaria fue especialmente virulenta porque se unió a la crisis financiera", dice Orson Alcocer, de DLA Piper
En la actualidad "hay unos fundamentos más sólidos", afirma el socio del bufete. "La financiación fue el elemento que hace diez años casi nos lleva al desastre", indica. "Crisis inmobiliarias han habido unas cuantas, pero la última fue especialmente virulenta porque se unió a una crisis financiera", sostiene.
Alcocer señala también que el sector inmobiliario español "ha vivido en los últimos años una profesionalización total". El nivel "de análisis de las operaciones ahora es muy sofisticado", destaca.
Del récord de 2007 al de 2018
También el capital riesgo vivió entre los años 2002 y 2008 su particular boom en España.
Durante esos años llegaron al país firmas de inversión extranjeras que nunca antes se habían dejado ver por aquí. Grandes sociedades de capital riesgo estadounidenses -Carlyle, KKR, Blackstone- y europeas -Permira, Apax- abrieron oficinas en Madrid y Barcelona. Por vez primera, empresas de este sector competían en operaciones con bancos y grupos industriales españoles.
El capital riesgo cerrará el ejercicio 2018 con una cifra de inversión cercana a los 6.000 millones
Empresas como Telepizza, Applus, Parques Reunidos, Cortefiel, Panrico, Vueling, Amadeus,... fueron compradas por sociedades de capital riesgo. En el año 2007, el sector alcanzó una cifra récord de inversión en España, 4.300 millones de euros.
Este año, la industria del capital riesgo en España cerrará el ejercicio con una cifra de inversión cercana a los 6.000 millones de euros. Al igual que en el sector inmobiliario, nunca antes estas firmas habían invertido tanto dinero en el país.
"Evidentemente la incertidumbre geopolítica no ayuda, pero España no es el único país ni el que presenta mayores retos", dice Miguel Zurita, codirector del área de private equity del grupo Altamar, y presidente de Ascri, la asociación que representa a la mayoría de sociedades de capital riesgo presentes en el país. "Aunque no aspiramos a que todos los años sean récord, creemos que las cifras de inversión seguirán siendo elevadas", añade. "Lo más relevante es que la evolución de las compañías sigue siendo buena".
La mayor volatilidad y la mala evolución de la Bolsa invitan a los inversores a apostar por el capital riesgo, sostiene Miguel Zurita
Teresa Zueco, socia de DLA Piper España, del área mercantil, advierte que existen signos de ralentización económica a nivel global, y que los mismos podrían afectar a la actividad en España. Pero destaca que la industria del capital riesgo que opera en el país ahora "es sólida, está invirtiendo todavía con fondos levantados hace años", aunque percibe un "aumento considerable de los precios".
Zueco subraya que en la anterior época de esplendor del capital riesgo "la situación bancaria era muy particular, el boom estuvo sostenido por la banca". "No veo las mismas características de 2008, sí que puede haber un cambio de ciclo en 2020, 2021, pero ahora no existe el cóctel explosivo de hace diez años, hay más sociedades y más profesionalizadas, y la banca está más comedida", destaca.
En opinión del presidente de Ascri, desde el punto de vista de los inversores, "la mayor volatilidad y mala evolución de los mercados cotizados, sirven para acentuar el valor de la inversión en activos alternativos, y en Capital Privado en particular, como inversión de valor añadido y a largo plazo", indica. "Por ello espero que los inversores seguirán confiando en nosotros", dice Miguel Zurita.
