La banca está empezando a ver una nueva oportunidad en el mercado hipotecario al calor de la rebaja de tipos de interés. Según coinciden en señalar fuentes financieras e inmobiliarias, varios de los principales bancos han comenzado a reabrir, de forma incipiente, el grifo de los créditos que cubren más del 80% del valor de la vivienda, un segmento que se ha vuelto especialmente residual desde el repunte en los tipos de interés en 2022.
Las dinámicas de la guerra hipotecaria de los últimos meses así como las perspectivas de bajada de tipos por parte del Banco Central Europeo que se descuentan para el próximo año y medio están llevando a varios de los principales bancos del país a volver a explorar el mercado de los clientes en teoría más riesgosos.
El mismo Banco de España confirma este movimiento de los bancos para ganar negocio. El departamento de Estabilidad Financiera ha detectado un aumento del importe de las hipotecas que aprueban las entidades sobre el precio de la vivienda, que ahora está en una media del 65%. Aunque el supervisor advierte de que estará vigilante ante un crecimiento “ligero” por encima de estos niveles.
Entre los propios bancos se reconoce en privado el boom en la demanda de hipotecas y admiten que han relajado en algunos casos puntuales los niveles de financiación. Eso sí, sólo para clientes con ingresos suficientes. Se empieza a considerar en el sector, según fuentes financieras, que puede ser una vuelta de tuerca a la guerra hipotecaria, que ya ha provocado algunas rebajas en los precios. Hay entidades que llegan a ofrecer hipotecas a tipos fijos del 2%, cuando el precio del dinero oficial aún está en el 3,25%.
En esa línea, se están sondeando clientes y ventajas tanto de relajar requisitos en torno al umbral de financiación como al plazo de devolución a cambio de mantener o incluso elevar el precio del interés firmado. Todo ello, azuzado también por las líneas de avales públicos a la financiación de colectivos jóvenes que desde 2022 han impulsado diferentes administraciones, como los Gobiernos de Madrid y Andalucía o el propio Ejecutivo central.
Más peso en el mercado...con la vivienda en máximos nominales
Varios de los agentes consultados ya no descartan así que las hipotecas por más del 80% del valor de la vivienda acaparen una cuota de mercado que ronde si no supere el doble dígito a principios de 2025. Por lo pronto, el Banco de España detectó al cabo del tercer trimestre un aumento de la proporción hasta el 8,2%, un 25% más que en el período comparable del año 2024.
En el mismo período, el volumen de hipotecas concedidas en general también ha crecido, hasta un 25% en septiembre, según el Notariado. Al menos según esta fuente, el importe medio del crédito hipotecario concedido en los primeros nueve meses de este 2024 ha sido de 188.384 euros, por los 186.545 euros de cuantía media en el período comparable de 2023.
En cuanto a los intereses que se ofrecen, la tendencia general a la baja es lenta aunque continuada. El tipo medio de las hipotecas firmadas en septiembre fue ya del 3,4%, por el 4,1% que promediaron los créditos durante el tercer trimestre del año pasado, atendiendo a los registros del Banco de España.
En paralelo al mayor número de hipotecas han crecido las transacciones y el precio de la vivienda, que ha escalado hasta situarse a menos de un 5% de distancia de los máximos históricos en términos nominales, según los datos que el Notariado releva mes a mes.
Por lo pronto, el Banco de España revisó recientemente a la baja uno de sus principales indicadores de posible burbuja en el mercado, la conocida como "tasa de esfuerzo teórico anual" que relaciona el precio de la vivienda con la renta bruta disponible por hogar. Este indicador se mantuvo, al cabo del primer semestre, en torno a un 35% considerado saludable tanto por los bancos como por el sector inmobiliario, lejos de los niveles superiores al 50% de 2008.
En el real estate patrio existe el convenciento de que los precios, aunque nominalmente ya próximos a los niveles de la pasada crisis, albergan un recorrido al alza importante en términos reales tanto por el nivel de ahorro que han acumulado las familias por encima de la franja de los 50 años de edad -lo que redunda cada vez más con más asiduidad en que los jóvenes se apalanquen en sus padres a la hora de pedir una hipoteca- como por la creciente brecha entre demanda y oferta de obra nueva que coinciden en constatar bancos, promotoras y el propio Gobierno.
