El melón de las reclamaciones sobre los alquileres comerciales podría abrirse con las primeros litigios ya en el actual mes de julio ante la negativa de algunos propietarios a ceder en negociaciones sobre el pago de las rentas en el marco provocado por el coronavirus, según avanzan desde la Plataforma de Afectados por la covid-19 en centros comerciales de España (PAC) encabezada por el despacho Fieldfisher Jausas.
De acuerdo a la PAC, algunos propietarios han comenzado ya a avisar de la posibilidad de ejecutar avales y/o tomar medidas contra algunos inquilinos por impagos, lo que ha acelerado las posibilidades de que se interpongan ya los primeros litigios en las próximas semanas.
"No hay manera de que se sienten a negociar,", dicen algunos inquilinos consultados. Este medio ha accedido a requerimientos sobre impagos (de rentas, gastos de administración y comunes) girados por propietarios a inquilinos comerciales con la amenaza de acciones judiciales en caso de que no se resuelva la deuda respectiva (más intereses de demora) en el plazo de siete días naturales.
Melón judicial
Fuentes jurídicas anticiparon este melón ya desde el momento en el que el Gobierno adoptó su decreto de alquileres comerciales, de moratoria de cuatro meses para pymes inquilinas de grandes propietarios que puedan acreditar una caída del 75% de los ingresos, fiando el grueso de los contratos a la negociación entre las partes.
La plataforma ha aunado ya a 352 empresas, por lo general pequeñas y medianas de los sectores de la restauración, moda y joyerías en toda la geografía española.
Se trata de inquilinos de centros comerciales que reclaman fundamentalmente que el pago de los alquileres para este año y el que viene se supedite a las ventas. Según sus previsiones, las ventas de locales comerciales caerían un 50% en 2020 y un 30% en 2021.
Fuerza mayor
Se acogen a la cláusula rebus sic standibus o de fuerza mayor, que según precisan fuentes jurídicas, promete ser la puerta a un "tsunami de demandas" en los próximos meses entre julio y diciembre.
Dicha cláusula "permite la revisión de las obligaciones y contratos cuando, por circunstancias sobrevenidas, se ha roto el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento".
Buena fe
Distintas fuentes jurídicas coinciden en cualquier caso en que la legislación actual lleva a que arrendatario y arrendador negocien primero de buena fe cómo repartirse los daños sobrevenidos, pero no impone de momento soluciones fijas.
Las actitudes unilaterales en uno u otro sentido sí podrían ser penalizables en el futuro y/o inclinar la balanza en un eventual proceso judicial.
Este marco legal ha llevado a que empresas del tamaño de El Corte Inglés suspendieran también el pago de sus alquileres a propietarios como el francés Unibail.
Este último, junto a otros gigantes galos como Carmila y Klépierre y a otras empresas españolas de menor entidad, son aquellos con los que "mayor probabilidad hay de que acabemos en litigio", según señalan desde la PAC.
Bonificaciones parciales y renta fija
Los propietarios tienden a ofrecer bonificaciones parciales, del 20-30%, durante uno o varios meses pero no más allá de 2020.
Merlin Properties, la mayor socimi tenedora de centros comerciales, ha aplicado bonificaciones parciales regresivas desde el 60% en junio hasta el 10% en diciembre a cambio de que los afectados renueven sus actuales contratos hasta 2022.
"Los grandes propietarios no quieren exponerse al riesgo de que se produzca otro confinamiento y se vean obligados a dejar de cobrar el alquiler", señalan fuentes expertas, que inciden igualmente en que las "rentas variables" son un fenómeno cada vez más extendido a consecuencia de la covid.
