La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) afronta la "titánica" labor de "intentar" liquidar la totalidad de su cartera antes de noviembre de 2027. Y ello, para cumplir el mandato que le fue encargado en 2012 por el Estado, que en 2022 añadió el principio de "utilidad social" -de hecho, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha prometido en la actual campaña movilizar 50.000 viviendas con base a suelos de Sareb hacia el alquiler asequible-.
Originalmente, la sociedad instrumental reunió 200.000 activos problemáticos de las entidades financieras por un valor de 50.781 millones de euros. Atendiendo a las últimas cifras, su cartera se compone hoy de unos 26.325 millones, de los que el 59% corresponde a inmuebles -para unas 67.000 viviendas en distintas fases- y el 41% restante, a préstamos. En el último año, la cartera se redujo en 2.571 millones atendiendo a las cifras publicadas por la compañía controlada por el Estado, para un total de desinversiones por valor de 24.476 millones en diez años.
Según precisan fuentes del banco malo, el saldo del ejercicio 2022 se ha visto mediado por un incremento de la partida de deterioro de los activos, hasta los 11.626 millones. Un ajuste de valoración a la baja de 2.732 millones con respecto a 2021 que desde la Ejecutiva de la sociedad estatal -desde 2022- han atribuido a diferentes factores.
Entre ellos, la subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo -alrededor de un tercio del ajuste-, así como también "una actualización a la baja de las tasaciones" y un ejercicio de "proyección de valores futuros más conservador" que acerca el valor de los activos a cifras "transaccionales". Así las cosas, la Sareb arroja como saldo un patrimonio neto negativo de 14.172 millones de euros al cierre de 2022.
Vías para recuperar el valor
En cuanto al ritmo de las desinversiones, la principal línea de actuación del banco malo, los últimos datos son de un 5% más de ingresos al cierre de mayo de 2023 que en 2022. El último año se cerró con un afluente de 825 millones de euros tras la enajenación de 13.019 inmuebles, un 4,5% menos de facturación que en 2021. Las ventas de suelo subieron el año pasado, de 235 millones a 310 millones, y así también las de inmuebles terciarios, de 152 millones en 2021 a 226 millones en 2022.
Dentro del segmento residencial, desde la sociedad instrumental reivindican capacidad para vender unas 9.000 viviendas al año a particulares por un precio cercano a los 100.000 euros al año, y haber recibido interés de ayuntamientos y comunidades por unas 1.000 viviendas.
La compañía ha maniobrado paralelamente para montar una promotora, Árqura Homes, con una capacidad potencial de 22.000 viviendas, a la que se plantea poner en el mercado con la asistencia de la consultora Deloitte y el despacho Garrigues. Desde el banco malo están dispuestos a vender un paquete mayoritario de la promotora valorada en unos 1.000 millones, e incluso con un cierto descuento aunque no del 50% como han planteado fondos de inversión interesados en pujar por la compañía.
La 'pata social'
La tercera gran pata de Sareb gira en torno al flamante Programa de Vivienda Social y Asequible, que incluye unas 14.789 viviendas, según las últimas cifras proporcionadas por el banco malo, que cuenta con seguir gestionándolas y/o cederlas a administraciones o terceros después de 2027.
De esas viviendas, 2.349 corresponden a ocupantes sin título y no vulnerables, con los que la compañía ha iniciado procesos "de recuperación amistosa" o judiciales para recuperar el control de esas casas y "ponerlas a la venta".
Entre las restantes hay "alquileres en estudio", mientras que el resto tienen que ver bien con viviendas a precio de mercado o ya 'regularizadas'. Este último es el camino que desde Sareb aseguran seguir en caso de contrastar, de la mano de la asistencia técnica de la empresa Servihabitat, que los ocupantes son económicamente vulnerables.
Desde Sareb apuntan que los activos 'okupados' cotizan con descuentos del 60-65%, mientras que, una vez regularizados, la prima es del 30-35%
Por cada vivienda ocupada sin regularizar, Sareb pierde 1.540 euros por año, mientras que una vez regularizada, el saldo pasa a ser un "modesto" pero positivo afluente de 92 euros, según los cálculos con los que trabajan en la compañía. Desde el banco malo estiman así que esta línea social ha redundado en una revalorización de su cartera en 350 millones de euros.
En suma, desde Sareb apuntan que los activos 'okupados' cotizan con descuentos del 60-65%, mientras que, una vez regularizados, la prima es del 30-35%. En total, Sareb cuenta actualmente con una cartera de activos inmobiliarios de 15.531 millones.
