Al margen de casos de renegociaciones de venta de viviendas con rebajas del 40% por problemas urgentes de liquidez, los tasadores coinciden en que el efecto covid no se ha reflejado de momento en los precios del mercado residencial a nivel general.
Y ello, no solo por fenómenos como el stickiness natural de los precios (esto es, la tendencia de la oferta a resistirse en un primer momento a cambios en la demanda y en los suministros) y el wait and see (la retirada de viviendas del mercado a la espera de una situación mejor para el propio dueño o promotor y/o un déficit de oferta) sino porque "las menores transacciones que se han sellado durante el confinamiento por lo general tenían precio ya fijado desde antes de la covid", según remarcan fuentes del sector de la tasación consultadas por este medio.
La igualmente histórica caída en un 40% de las compraventas de vivienda en abril registrada por el Colegio de Registradores de la Propiedad no es del todo indicativa del efecto covid puesto que dicho registro recoge también operaciones de meses anteriores, en especial, de febrero y marzo. Desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid aseguraron paralelamente en un foro de la firma jurídica Lefebvre esta semana, que "la mayoría" de los contratos de compraventa sellados antes de la covid están cristalizando en operaciones pero que "no es fácil es aumentar las reservas de vivienda nueva".
Por lo pronto, Tinsa ha registrado una variación intermensual del precio de la vivienda en España, usada y nueva, del 0% al cabo de mayo, con una caída del 1,3% en las capitales y una subida del 2,7% en las áreas metropolitanas, si bien desde la propia tasadora piden prudencia respecto a estos datos.
Caídas generales a partir de julio
"Nuestras muestras se han visto reducidas por el freno de las transacciones, estamos de hecho ajustando nuestros métodos. Habrá que esperar a ver el mercado partir de julio, cuando se retome la actividad normal, para ver los efectos reales de la covid en los precios, que creemos que serán a la baja y más perceptibles en el segundo semestre", afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa. "Por la situación económica que proyectan diferentes entidades para España entendemos que los precios entrarán en una senda de ajuste tanto este año como en 2021, y que hasta 2022 al menos no se podrían recuperar los niveles precovid".
Sobre el volumen de ese ajuste, desde Tinsa prefieren no pronunciarse. "Entendemos que el impacto será mayor en las zonas de costa, por la caída del flujo internacional, pero es pronto para dar una cifra general sobre un mercado de por sí heterogéneo y siendo la evolución de la demanda una incógnita", dice Gil.
Distintas fuentes del sector estiman caídas que podrían ir del 10-15% en un escenario más conservador al 40%, en especial, para la vivienda de segunda mano que no sea de lujo
Distintas fuentes del sector estiman caídas que podrían ir del 10-15% en un escenario más conservador al 40%, en especial, para la vivienda de segunda mano que no sea de lujo, y que podrían intensificarse a partir de septiembre de este año, conforme al eventual incremento del paro que entidades como el Fondo Monetario Internacional, la Confederación de Empresas y Organizaciones Empresariales y el propio Gobierno prevén para España.
La agencia calificadora de solvencia crediticia Fitch ha pronosticado, de hecho, que la distancia entre los precios y la capacidad adquisitiva de los hogares tenderá a caer hasta un 20% respecto a la situación pre-covid.
Caídas en 2022 y también en obra nueva
Desde la tasadora Gloval responden a este medio que, con la situación a día de hoy, el escenario "más plausible" de proyectar es el de una caída general del precio del 4-5% al cabo de este año.
El escenario alternativo es uno más "pesimista" sobre la evolución de la economía, con caídas de los precios entre el 8 y el 10%, según Gloval, que podrían superar el 9% de rebaja en los primeros 18 meses tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.
No sabemos cómo evolucionará el tema de los ERTEs en el futuro, la variable del nivel de ocupación es importante respecto al precio de la vivienda"
Finalmente, desde la tasadora Euroval inciden en que la CEOE apunta a un 20% de paro en 2020 que se mantendría en 2022 y señalan que avistan caídas ligeras pero sostenidas del precio de la vivienda nueva hasta 2023.
"No sabemos cómo evolucionará el tema de los ERTEs en el futuro, la variable del nivel de ocupación es importante respecto al precio de la vivienda, por eso hay que tomar estas proyecciones con prudencia", incide Alejandro Belchí, Analista Principal del Instituto de Análisis Inmobiliario de Euroval. En concreto, esta consultora proyecta bajadas no superiores al 3% en 2020 - "este año viene ya con precios fijados antes de la covid"-, y de hasta el 5-6% tanto en 2021 como en 2022.
