Cuando ya casi empieza 2013, la pregunta no es si van a caer los precios de los pisos en los 12 meses que vienen si no cuánto, y hasta cuando. 2012 ha sido peor de lo previsto a nivel macro y la vivienda ya tenía una caída media anual del 15,2% en el tercer trimestre, según datos del INE. Se trata del mayor desplome de precios desde que se publican datos homologables en 2007, y si el último trimestre sigue la tendencia (podría verse mínimamente corregida por el efecto de la subida del IVA para viviendas del 4% al 10% el 1 de enero), es muy posible que 2012 sea el año de mayores recortes en los precios.
Hasta aquí lo conocido, pero, ¿y lo que está por venir? Expertos del sector inmobiliario consultados por Vozpópuli prevén, con mayor o menor claridad, un 2013 con una tendencia de precios a la baja. Tendencia agravada por el fin de las rebajas fiscales que tenía la vivienda (IVA superreducido al 4% y desgravación por compra), lo que impactará sobremanera en el mercado reduciendo aún más las transacciones. Esta tendencia viene dándose, con altibajos y a pesar de los esfuerzos de la clase política y bancaria, desde el año 2007. Con un paro creciente, un stock de cientos de miles de viviendas y un crédito inexistente, ¿qué otra cosa podría esperarse?
La carencia de crédito, clave en los precios
"Hay una norma básica en el mercado inmobiliario y es que, a mayor financiación, la caída del precio es menor, cuanto menos financian es más fácil conseguir un precio más agresivo", cuenta José Luis Ruiz, experto del sector. Como la reestructuración del sector bancario seguirá impidiendo que fluya el crédito al sector privado, los bancos financiarán escasamente y los compradores necesitarán más capital propio para acceder a las viviendas. Precios hacia abajo asegurados. Ruiz piensa que la falta de crédito será determinante para que los precios sigan cayendo en 2013 porque "con una financiación normal ya habríamos tocado fondo".
"Para 2013, y desde un punto de vista conservador, prevería una caída de entre el 6% y el 12% en vivienda nueva y entre el 8% y el 14% en usada"
"Reconozco que no esperaba una caída de precios tan grande en este 2012, que rondará aproximadamente el 13% contando todas las tipologías de vivienda. Para 2013 establecería un rango conservador que iría del 6% al 12% en la vivienda nueva y del 8% al 14% en la usada", asegura José Luis Campos, quien a principios de 2008 publicó uno de los primeros libros sobre la burbuja inmobiliaria, titulado precisamente 'La burbuja inmobiliaria española'. Si se cumplen estas predicciones, la caída de precios amortiguaría de sobra la subida del IVA de 6 puntos para el 1 de enero.
Mucho más radical es Borja Mateo, autor de 'Como sobrevivir al crack inmobiliario' y empleado de un banco de inversión en Londres. Conocido en el sector por sus catastróficos augurios (que en la mayoría de las ocasiones se han ido cumpliendo), Mateo dice que "los precios a final de 2013 caerán de media un 20% respecto a los precios del 31-12-2012". El vasco opina que "aún en 2012, nos encontramos en muchos casos en precios de burbuja". Y eso que, "respecto a precios de pico del tercer trimestre de 2006, los precios de los pisos en el mercado de segunda mano ya han bajado el 48%". Y el piso de segunda mano es el más abundante, dado que a los dos años de ser construidos todas las viviendas pasan a ser de segunda mano, por lo que arrastra inevitablemente a la vivienda a estreno. Respecto a este pico de 2006, "los precios de los pisos bajarán entre un 75% y un 85% en términos reales" (teniendo en cuenta la inflación acumulada).
Las propias previsiones del banco malo hablan de caídas de que hasta el año 2019 no empezarán a recuperarse los precios de los inmuebles
Manuel Gandarias, de Pisos.com (el portal de compra y alquiler de pisos del grupo Vocento), es sin embargo más prudente y sólo habla de caídas moderadas para 2013. Destaca, además del banco malo, la importancia que tendrá la puesta en marcha de las Socimis (sociedades de inversión destinadas al mercado del alquiler), una fórmula jurídica inspirada en los REIT (Real Estate Investment Trust), una fórmula jurídica para invertir en inmuebles de alquiler con fiscalidad ventajosa que lleva años implantada con éxito en países como USA, Francia o Alemania.
La Sareb tendrá mucho que decir
En el primer trimestre de 2013 se pondrá en marcha el banco malo Sareb, cuyos primeros pasos consistieron en poner a Belén Romana al frente con un sueldo de 500.000 euros. Esta sociedad de aglutinación de activos tóxicos del ladrillo no tiene el propósito de tirar abajo los precios para no tener que aumentar las provisiones del sector, por lo que es probable que sea el mercado de segunda mano el que tire hacia abajo de los pisos en manos del banco malo y no al revés.
"Con una financiación normal, los precios de los pisos ya habrían tocado fondo, pero la contracción del créditoimpide una recuperación"
Campos llama la atención sobre las propias previsiones que sobre el mercado de la vivienda hace Sareb: "ellos prevén una pequeña bajada de precios en 2012 que al final ha sido monumental. Pero lo más destacable es que prevén caídas hasta 2017 y 2018, años en los que el precio se estabilizaría, y que hasta 2019 no empezaría a subir". Es también paradójico, como señala Ruiz, que "los bancos van a ser dueños de la Sareb en un porcentaje, lo cual es un poco ilógico: eres accionista de tu máximo competidor". Su habilidad para competir consigo mismos será clave en la caída de precios.
El momento del alquiler
El alquiler, siguiendo la tónica general, tambíen deberá caer considerablemente el año que viene. De hecho, Borja Mateo ya hace tiempo que asesora sobre cómo presionar para conseguir que los caseros rebajen los precios de los arrendamientos, por ejemplo adelantando parte del dinero. José Luis Campos recuerda que "si se quiere utilizar un alquiler como inversión es necesario que baje más el precio de las viviendas en compra que en alquiler", algo que por el momento está ocurriendo. Por lo tanto, los inversores con dinero ya tienen en el alquiler una opción bastante rentable.
Ruiz dice que "la caída del alquiler se nota mucho en el sector terciario. Es un mercado en el que la tendencia es que haya pocos pisos en relación a la demanda potencial y hay mucho piso vacío cerrado. Se supone que la nueva ley favorecerá la puesta de viviendas en alquiler, pero no lo tengo tan claro porque tampoco se agiliza especialmente el tema del desahucio". Con la última bajada del euribor, para aquellos que tuvieran su piso hipotecado y alquilado les sale mucho más rentable.
Vivienda para vivir en ella, no para invertir
Por último, la mayoría de analistas coinciden en que ha llegado la hora de volver a pensar en la vivienda como un bien para disfrutar de él y vivir en él, no tanto como un producto de inversión, ya que no será una inversión atractiva a corto plazo. "Si ves un piso que te gusta, se adecúa a tus características y por un precio atractivo, no esperes a comprarlo pensando que dentro de un año valdrá menos porque te arrepetentirás".
