Tras cuatro años de intervención del Gobierno de Pedro Sánchez sobre el mercado del alquiler, los resultados dividen aguas. La polémica reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019 dotó de más seguridad a los inquilinos al elevar el límite de años por contrato, hasta los 5 para los de personas físicas y 7 para aquellos cuyos casero sea una persona jurídica. Durante el coronavirus, los decretos anti desahucios aplacaron el riesgo de un estallido social ante la emergencia sobrevenida. Y desde 2022, un nuevo límite gubernamental sobre las actualizaciones de contrato parecía atenuar, en principio, el traslado de la galopante inflación posterior a la pandemia y a la guerra de Ucrania al mercado.
Sin embargo, el práctico lustro de intervenciones gubernamentales que ha vivido el sector plantea ahora una espiral bumerán para los potenciales inquilinos por la caída abrupta de la oferta. Paradójicamente, fue el descenso en la demanda por los límites al movimiento de personas de la pandemia lo que alivió la situación dentro de un mercado que, ya bajo la nueva normalidad, no solo ha vuelto a encarecerse sino que ha acabado rebasando los máximos históricos previos a la crisis sanitaria.
Y es que, solo el último mes, Idealista ha registrado una media de 26 contactos por anuncio de piso en alquiler en España, según el último relevamiento del departamento de datos del mayor portal inmobiliario por volumen de negocio en el país. La cifra de noviembre representa un leve descenso sobre lo ocurrido en el mes anterior, uno de los meses de más movilidad natural, octubre (26,7), pero sigue muy por encima de lo que ocurría hace un año, cuando el promedio de contactos por anuncio en todo el país todavía no llegaba a los 19.
La evolución imparable del alquiler
Sendas cifras son especialmente contundentes si se atiende a la evolución que ha seguido el fenómeno en España desde el año de la pandemia. En noviembre de 2020, el promedio de leads era de apenas 5,9; en el de 2021 ya había ascendido a 11,3. En mercados como Madrid o Barcelona, el número de interesados ha pasado de los 7 por anuncio a más de 40 el último mes.
Paralelamente, según la misma fuente, el volumen de pisos disponible para el alquiler ha caído a la mitad: de más de 150.000 unidades disponibles en toda España hace tres años por la oferta embalsada de la covid -que propició una caída de los precios del 10%- a menos de 75.000. Dicho de otra forma, la oferta de alquileres ha pasado de suponer el 1,6% del stock residencial -que da una referencia de lo que haría falta para frenar los precios- al 0,8% actual.
En el mismo lapso, el interés por los anuncios en venta también ha subido, de 1,4 contactos de media en 2020 a 2,6 en 2023. Paralelamente, la oferta en venta también ha disminuido, de un 5% del stock al 4,4%, ante la escasez de obra nueva, el marco de bajos tipos de interés y endeudamiento hasta 2022 y la demanda extranjera con alto poder adquisitivo. Si bien los precios en venta estarían moderándose tras el alza de los tipos de interés de los últimos 18 meses, no se atisba una caída que compense las crecientes dificultades de acceso en el segmento de los arrendamientos.
Los datos explican la evolución imparable de los precios, que han subido cerca de un 10% desde el año 2020 en España. En Madrid y Barcelona, donde el desfase entre la demanda y la oferta ha sido más marcado, los precios también han crecido más
Los datos explican la evolución imparable de los precios del alquiler, que han subido cerca de un 10% desde el año 2020 en España. En Madrid y Barcelona, donde el desfase entre la demanda y la oferta ha sido más marcado, los precios también han crecido más, traspasando la frontera del 10%. El ascenso de las rentas se agravó durante 2022 y se ha intensificado en este 2023, en el que ha entrado en vigor la nueva Ley de Vivienda del Gobierno de izquierdas.
Si bien el control directo de precios sobre zonas "tensionadas" que plantea la nueva normativa no afectará más que a las Comunidades Autónomas y ayuntamientos que decidan aplicarlo, cuestiones relativas a la regulación de los contratos y a la actualización de los mismos sí que ya están en vigor en todo el Estado desde el pasado mes de abril.
Especial incertidumbre jurídica genera la falta de referencias sobre cómo se podrán actualizar los contratos en vigor desde 2025 en adelante, cuando caducaría el tope actual sobre el precio de las actualizaciones (del 2% en 2023 y del 3% en 2024). La creciente brecha de oferta ante los cientos de miles de nuevos habitantes del país fundamentalmente, extranjeros que se esperan cada año a partir de 2024 prometen un agravamiento cada vez mayor de la emergencia habitacional que hace inevitable el recurso a la inversión, tanto pública como, sobre todo, privada.
