La nueva normativa contable internacional sobre arrendamientos está impactando de lleno en el mercado de oficinas español. La regla que entró en vigor el pasado enero, la NIIF 16, aprobada por la Junta de Normas Internacionales de Contabilidad con sede en Londres con el objetivo de impulsar la transparencia en las cuentas, obliga a las empresas a incluir como pasivo o deuda en sus balances todo contrato de alquiler que exceda el año de duración y por un volumen superior a los 5.000 euros.
"La normativa obliga a las empresas, especialmente las grandes, a estudiar bien cómo tienen sus oficinas, si les compensa más comprar esas oficinas para enseñarlas en los balances como activos y/o recurrir, por ejemplo, a fórmulas flexibles, de corto plazo, como las que ofrece el coworking (trabajo colaborativo); cuánto más flexible, menor impacto en el balance", afirma a Vozpópuli Lola Ripollés, experta inmobiliaria de la Escuela EAE Business School y gerente de Programa en Europa, Oriente Medio y África de la consultora JLL.
"El coworking permite encontrar fórmulas que computen como la contratación de un servicio y no como un contrato de alquiler al uso", añade por su parte José María Álvarez, presidente de la Asociación Española de Oficinas.
Boom del coworking
"La posibilidad que da el coworking para escapar a la nueva norma contable NIIF 16 es una ventaja añadida a todo el potencial de la flexibilidad y el trabajo colaborativo", afirma el gerente en España de Spaces, Philippe Jiménez, que estima que el coworking representa ya alrededor del 20% de la nueva contratación inmobiliaria en 2019 y acaparará el 25-30% del parque inmobiliario en Madrid y Barcelona al cabo de 2030.
Representantes del sector del trabajo colaborativo como el propio Jiménez o el directivo de la consultora inmobiliaria BNP Paribas, Ilan Dalva, dan cuenta de que cada vez más grandes empresas, incluidas multinacionales y cotizadas del Ibex 35, empiezan a plantearse tirar de coworking. "Las grandes empresas nos trasladan la intención de que un 30% de sus empleados pase a funcionar en espacios colaborativos óptimos para la innovación en la próxima década", ha apuntado el representante de Spaces, en línea con lo que apuntan desde JLL.
La creciente liquidez de los arrendamientos puede dificultar valorarlos de una forma tan fiable como la de un activo tradicional
Por lo pronto, Loom, la empresa de coworking respaldada por Merlin Properties, apunta a duplicar su cartera de oficinas en un año. "Existe una demanda latente de este tipo de espacios, en los que se potencia la innovación al confluir empresas de múltiples sectores. Nosotros nos movemos si creemos que podemos garantizar más de un 70% de ocupación. Las empresas de coworking ofrecemos al final un servicio que no está regido por la ley de arrendamientos urbanos, un contrato entre partes que permite mucho clausulado, y que tiene, en nuestro caso, el respaldo de una empresa del Ibex como Merlin", afirma Paula Almansa, cofundadora de Loom.
La fórmula del coworking es una alternativa, de momento, para volúmenes relativamente pequeños de oficinas. Atendiendo a datos del sector, las empresas de trabajo colaborativo acaparan un 1,6% de la cartera inmobiliaria en Madrid y otro 1,9% en Barcelona.
"El coworking y el marco que se crea con la NIIF 16 forman parte de la tendencia hacia una sociedad más transparente y líquida; el riesgo está en que la creciente liquidez de los arrendamientos puede llegar a dificultar valorarlos de una forma tan fiable como la de un activo tradicional", afirma Ripollés.
Santander y la mayor operación inmobiliaria
Para volúmenes de alquiler mayores, emerge también como alternativa la directa adquisición de los espacios hasta ahora alquilados para que computen como activos en los balances.
La experta de EAE y JLL cita en esa línea la flamante decisión del Banco Santander de recomprar su sede (nueve edificios que suman más de 300.000 metros cuadrados) por 3.157 millones de euros.
La recompra de la Ciudad Financiera por la entidad que preside Ana Botín ha sido la transacción inmobiliaria, de largo, más importante de este 2019, según el contabilizador de la empresa de subastas inmobiliarias Addmeet del que informó El Confidencial.
La operación, en la que ha mediado la Justicia, se consumó después de que el propio banco informara de un impacto en su patrimonio de 200 millones por su posición de inquilino, según avanzó Vozpópuli.
