El problema de la vivienda en alquiler está lejos de solucionarse. Los fondos de inversión internacional financiaron proyectos para unos 7.300 nuevos pisos el último año en toda España, un volumen mayor que el del año anterior pero alejado de las expectativas que había al inicio de la pandemia.
Según cifras de la consultora de inversiones CBRE a las que tuvo acceso este diario, los fondos suman inversión comprometida para unos 16.300 pisos desde el año 2019. El precio medio del alquiler llegó entonces a estar a punto de rebasar en un 50% a la capacidad promedio de la demanda en zonas como Barcelona o Madrid, lo que empujó a los fondos a buscar un hueco en el llamado 'build to rent' (BTR): promociones pensadas en exclusiva para el alquiler con precios más adaptados al inquilino potencial partiendo de un desarrollo más comedido y eficiente de las construcciones.
El primer año se cerraron proyectos para 3.100 viviendas BTR y el 2020, para 6.000, lo que hacía presagiar incluso durante la covid que el segmento iba a crecer a un ritmo trepidante, de casi el 100% interanual. Sin embargo, el 2021 se saldó con 7.300 nuevas unidades, esto es, con un aumento inferior al 25%. Fuentes del mercado apuntan a la ley de limitación de rentas de finales de 2020 en Cataluña y al escenario de incertidumbre planteado por el proyecto de nueva Ley de Vivienda como factores que explican una moderación en los inversores. La proyección de CBRE es que el crecimiento en 2022 y 2023 se asemejará más al de 2020-2021 que al de 2019-2020.
Desde la consultora Ernst & Young ya advirtieron de que la entrada en vigor de una Ley de Vivienda como la que tramitan el PSOE y Unidas Podemos supondría el recorte a un 30% de las promociones previstas antes de 2025
El problema del acceso a la vivienda reclama un ritmo de crecimiento de la inversión mucho mayor. Un estudio de las consultoras Atlas Real Estate Analytics y Gesvalt concluyó que hacen falta más de un millón de unidades residenciales asequibles para conseguir un mercado capaz de responder a los potenciales demandantes sin que estos tengan que destinar más del 40% de sus ingresos al pago de la renta. Abaratar los precios a la media de la Unión Europea requeriría hasta dos millones de pisos, según se desprende de un informe que ha realizado el propio ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana del Gobierno.
Desde la consultora Ernst & Young han advertido de que la entrada en vigor de una Ley de Vivienda como la que tramitan el PSOE y Unidas Podemos supondría un recorte del 30% en las promociones de BTR previstas antes de 2025. A principios del pasado año, la suma de todos los proyectos públicos y privados que había en marcha era de 90.000 viviendas antes de 2030, aun así apenas el 10% de las que se necesitan, según recabó Atlas Real Estate Analytics.
El precio de las viviendas ahora
El hecho de que la oferta no termine de despegar es un mal presagio para los tiempos venideros, marcados por un nuevo vuelco al alza de los precios tras la absorción de los excedentes que se generaron durante la covid. La inflación amenaza también con un golpe promedio de hasta 50 euros en los alquileres que se vayan renovando.
El Gobierno ha aprobado el marco general de una nueva ayuda para el pago de los alquileres, el llamado bono joven, de 250 euros mensuales para personas de entre 18 y 35 años de edad inclusive que afronten pisos de hasta 900 euros y habitaciones de hasta 450 (menos del 30% de la oferta en Madrid y Barcelona). El bono, con unos 70.000 potenciales beneficiarios, pende de una negociación entre el Ejecutivo y los gobiernos autonómicos que se cerraría en el plazo de uno-dos meses.
Paralelamente, la coalición del PSOE y Unidas Podemos ha acordado la puesta en marcha de una nueva Ley de Vivienda que facultaría a ayuntamientos y comunidades para imponer bajadas de precios a grandes propietarios y limitar las subidas del resto. Sin embargo, el proyecto de ley se ha topado con cuestionamientos del Consejo General del Poder Judicial, que deberá terminar de expedirse al respecto la próxima semana.
