El alquiler, la pesadilla de todos los jóvenes. El nuevo paradigma que se ha instaurado desde principios de 2023 ha creado un escenario que genera incertidumbre y que deja en estado de coma a prácticamente toda la ciudadanía. Unos sueldos congelados, una subida al alza del IPC que empieza a hacer mella y una situación económica que deja entrever el futuro que se avecina, son algunos de los factores que hacen que el horizonte a nivel nacional este repleto de dudas e incógnitas.
La compra-venta de viviendas está viviendo un momento de estancamiento y que, según los análisis de los expertos, todo indica a que en los próximos meses se experimentará un cambio radical. Lejos de las cábalas, el panorama actual de los alquileres es delicado. Ya no solo por el precio que impone el mercado, sino que la principal problemática que se presenta es la ausencia de apartamentos para los posibles arrendatarios.
El Gobierno ha querido salvaguardar a la ciudadanía tras la disyuntiva que se respira en el sector inmobiliario. Más garantías para el inquilino, el cual ha sido el principal beneficiado de la nueva ley de vivienda que entró en vigor el pasado 26 de mayo.
Desde la propia página web del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana se establecieron dos principales novedades: se amplía la prórroga obligatoria de 3 a 5 años (o a 7 años, si el arrendador es persona jurídica) y se amplía la prórroga tácita de 1 a 3 años y se aumenta a cuatro meses el periodo de preaviso por parte del arrendador y a dos meses para el arrendatario para el comienzo de la prórroga tácita.
No subir los precio del alquiler en las zonas de mercado residencial tensionado
No solo han creado una figura de nueva creación que es el derecho de arrendamiento preferente, sino que dentro de uno de sus apartados se establece las zonas de mercado residencial. ¿En qué consiste este concepto? Pues se engloba todas aquellos distritos donde el coste del alquiler o de la hipoteca supera el 30% de los ingresos medio de las familias que residen en dicho barrio. Además, se añade todas aquellas zonas donde los precios establecidos hayan tenido un crecimiento por encima de los tres puntos del IPC durante este 2023.
Dentro del capítulo tres de la nueva ley de vivienda, se especifica en el artículo 17 la determinación de la renta. Un total de 7 apartados en los que se redactan los diferentes casos hipotéticos. Lo realmente interesante es que en el apartado 6 se detalla lo siguiente:
"En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior".
Un pormenor a tener en cuenta es que las zonas consideradas de mercado residencial tensionado son marcadas por las comunidades autónomas, es decir, que la competencia está en manos de las autoridades locales y que no depende única y exclusivamente del Gobierno. De hecho, Madrid, Galicia y Andalucía se opusieron a la nueva ley de vivienda que se presentó.
Dentro del apartado 6, se establecen una serie de hipotéticos en los que si que está permitido incrementar el precio del alquiler:
- Cuando la vivienda en alquiler hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
- Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de alquiler se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
- Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de alquiler se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
- Cuando el contrato de alquiler de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
