En España faltan viviendas y uno de los motivos menos mediáticos pero quizá más determinantes pasa por la política más conservadora desde la pasada crisis de la banca en torno al llamado crédito promotor. La financiación de nuevos proyectos inmobiliarios ha caído al nivel más bajo de la serie histórica contabilizada por el Banco de España (BdE), según los últimos registros del supervisor de las entidades financieras.
Los préstamos a promotores y demás proyectos inmobiliarios cayeron incluso por debajo del 6,5% del Producto Interior Bruto (PIB) al cierre del año 2023, hasta representar un inédito 6,34%. Casi dos puntos porcentuales menos que en el último trimestre de 1998, el primero que el BdE incluye en su serie histórica. En números absolutos, la financiación de los bancos a las promotoras se situó por debajo de los 10.000 millones de euros durante el año pasado, una cantidad que permitiría la construcción de unas 40.000 viviendas al completo y de hasta 80.000 en forma parcial, según cálculos del sector promotor.
Las cifras contrastan con la necesidad de vivienda que el mismo Banco de España está alumbrando a raíz del creciente desfase entre la creación de nuevos hogares (en especial, por las tendencias migratorias) y la producción de obra nueva: entre 2022 y 2023, se acumuló ya un déficit de 225.000 viviendas, y para 2024-2025, la proyección es que se genere otro faltante de 375.000 pisos.
Así pues, los propios datos del Banco de España reflejan cómo el crédito promotor se encuentra en su punto más bajo en la serie histórica. Paralelamente, la financiación de la compra de vivienda por parte de las familias está descendiendo al calor de los tipos de interés, en máximos de 20 años, pero se mantiene en torno a la media histórica. Podría, incluso, volver a subir en un plazo de 12 a 18 meses si el Banco Central Europeo procede en los próximos días a empezar la desescalada de los tipos.
En otras palabras, la fuerza de la demanda financiada, aunque cada vez menor, sigue relativamente alta. En contraste, el impulso de la oferta ha caído a su nivel más bajo. En el medio, la tasa de esfuerzo de las familias para la compra de vivienda ha superado ya el 35% pero sin acabar de alcanzar el 40% considerado "peligroso" para las entidades financieras.
En este sentido, desde diferentes empresas inmobiliarias se apunta a las limitaciones de la regulación bancaria y al evidente encarecimiento por el alza de los tipos de interés. Pero también, a otras cuestiones propias del inmobiliario que limitan la predisposición de los bancos y que diferentes promotoras achacan a las más famosas cuestiones burocráticas, fiscales y de seguridad jurídica.
La Ley del Suelo que el Gobierno decidió retirar de su votación en el Congreso por falta de apoyos políticos apuntaba en esa línea, en la que el Partido Popular y el PSOE estarían más cerca de ponerse de acuerdo que de lo que se pudiera creer a tenor de sus otros frente políticos.
Negociaciones para facilitar el crédito
Al margen del ruido político, la sintonía entre el sector promotor y el Gobierno ha empezado a mejorar en los últimos meses, como también lo ha demostrado la disposición del Ejecutivo a adoptar medidas en aras de agilizar los trámites administrativos en torno al crédito promotor a través de una "actualización" de la Orden ECO/805/2003 de tasación de bienes inmuebles.
En cualquier caso, apuntaron ya desde el ministerio de Economía, no se tomarán medidas sin contar con la posición de los propios bancos, cuyos balances podrían acabar viéndose afectados.
"Clarísimo que no se va a financiar suelo. Es el gran aprendizaje de la crisis anterior. Si quieren levantar edificios, que el suelo sea del promotor", han apuntado a este medio desde uno de los grandes bancos españoles. "Está muy presente la anterior crisis (del 2008) y hay cautela para financiar a promotores. Está todavía presente como el gran detonante de la crisis financiera. Se quiere colaborar, pero los equipos de riesgo seguirán marcando la estrategia de cada entidad”, han añadido fuentes bancarias, desde donde se reconoce igualmente cierto margen para la negociación.
El peso del crédito promotor apenas supera el 8% sobre el total de la cartera bancaria, con una exposición que equivale a la quinta parte de la que tenían en 2008. Por otra parte, el camino hacia un impacto en los precios residenciales parece igualmente lejano: con el mercado a día de hoy, haría falta duplicar la oferta durante diez años para que los precios de la vivienda bajen en torno a un 10%.
