La subida de tipos y los vientos de una posible recesión empiezan a hacer mella en la inversión internacional en vivienda en España. El sector de los pisos de alquiler, uno de los activos hasta ahora más boyantes por el margen de negocio y la seguridad de sus retornos, ha acusado en este trimestre un retroceso del 60% respecto al mismo período de 2021, según las estimaciones de la consultora de inversiones inmobiliarias Jones Lang Lasalle (JLL).
La inversión en toda España en los últimos tres meses apenas alcanzaría los 200 millones, por los más de 1.500 millones que se habían movilizado en la primera mitad del año. Desde JLL anticipan meses de "consolidación" del mercado core sin dejar de prever que continúe "creciendo el número de inversores que busquen establecer una joint venture, especialmente entre fondos y promotoras para poner en marcha portfolios de gran volumen y proyectos llave en mano para el desarrollo de suelos en específico".
En lo que va de 2022, los fondos internacionales suman en nuestro país unos 400 millones de euros más de inversión respecto a los primeros nueve meses de 2021, pero la cifra estaría algo sesgada por dos grandes operaciones que se cerraron a principios de año: la compra de una promoción de 1.500 viviendas en distintas fases de desarrollo en Barcelona por parte del fondo alemán Patrizia, y el traspaso de unos 740 pisos en Madrid del americano Blackstone a la aseguradora francesa Axa.
Sendas transacciones, cuyo montante total ascendería a unos 900 millones, se sellaron mucho antes del cambio de ciclo en la financiación desatado por el Banco Central Europeo el pasado mes de julio al empezar a subir los tipos. "El incremento de los tipos de interés y las expectativas que hay al respecto de cara al futuro cercano dificultan en algunos casos que los números cierren para el inversor en promover vivienda de alquiler", comentan desde otra de las principales multinacionales de la asesoría inmobiliaria.
Otros factores pasan por el impacto del alza de los costes de la construcción (con encarecimientos acumulados de doble dígito interanual) y la "inseguridad jurídica" que fuentes del sector han denunciado ante el actual Gobierno de coalición PSOE-UP. El proyecto de Ley de Vivienda que se debate ahora en el Congreso -y que facultaría a comunidades y ayuntamientos para imponer bajadas de precio a grandes propietarios- llevaría a los fondos a recortar sus inversiones hasta 2025 un 30%, según estimaciones de Ernst & Young. Decretos del Ejecutivo como el tope del 2% sobre las actualizaciones de contrato -ligadas por ley a la inflación- han llevado al 12% de los inversores -incluidos particulares- a retirarse del mercado, según un sondeo del portal Idealista. Por lo pronto, Unidas Podemos ha condicionado su apoyo definitivo a la ley de Vivienda a que el PSOE acceda a extender la imposición de bajadas de precios a pequeños propietarios.
La oferta de vivienda cae pese a las necesidades de la demanda
Al hilo de parte de lo anterior, la apuesta de los fondos por la vivienda para alquiler en España ya se había moderado en 2021. El año pasado se saldó con un crecimiento interanual de la inversión del 22% respecto a 2020, frente al 94% que se había registrado entre 2019 y 2020, según estimaciones de la consultora CBRE. En total existe inversión comprometida para unos 20.000 nuevos pisos por los más de un millón que harían falta para un mercado capaz de responder a los potenciales demandantes sin que estos tengan que destinar más del 40% de sus ingresos al pago de la renta, atendiendo a las consultoras Atlas Real Estate Analytics y Gesvalt. Reducir los precios a la media de la Unión Europea precisaría hasta dos millones de pisos, de acuerdo al propio ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana del Gobierno.
El mercado de la vivienda en alquiler en España asiste a una nueva inercia alcista que podría llevar a los precios a rebasar su pico histórico este año. La tasadora UVE proyecta que los precios cerrarán el 2022 con un incremento interanual superior al 10%, notablemente por encima del 6-7% que registraron los dos principales portales inmobiliarios, Idealista y Fotocasa, al cabo de agosto, cuando los arrendamientos se situaron ya un 1% por debajo del máximo histórico registrado en 2020. El eje de la espiral de precios reside en la caída de la oferta disponible hasta niveles un 40% inferiores al punto de equilibrio del mercado: ahora hay en España unos 70.000 pisos en oferta, por los 100.000 en los que UVE calcula que se frenaría el encarecimiento de los alquileres.
