"Intentaremos hacer menos previsiones con los analistas este año", comenta Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties. La mayor inmobiliaria española ha cerrado el ejercicio 2022 con el ojo puesto en la mejora operativa y la reducción de la deuda ante el cambio de ciclo de financiación de los tipos de interés. Clave ha sido para aligerar la exposición al riesgo la extraordinaria operación de venta -por lo cuantiosa y oportuna- de las sucursales de oficina que alquilaba a BBVA por 1.987 millones a principios del 2022.
"Hemos soportado 44 puntos básicos de la expansión de las yields, pero creemos que se viene un año entero de compresión, de otros 50 puntos básicos", ha avanzado Clemente en un encuentro con periodistas. "Hay una carrera entre los bancos centrales por frenar la inflación, y los gobiernos populistas por aplacar dichas medidas, pero creemos que los bancos ganarán la carrera y, antes o después, lo sentiremos".
Merlin ha perdido por lo pronto un 1,5% de su valor en activos el último año -correspondientes a centros comerciales y oficinas-, un descuento que se ha atenuado por la capacidad que ha tenido la inmobiliaria de trasladar la inflación a las rentas. De hecho, sus rentas brutas han pasado de 420 millones en 2021 a 453 millones al cabo de 2022. Y ello, en paralelo a un dividendo extraordinario de 315 millones para los accionistas (Santander, Manuel Lao y Blackrock, además de los minoritarios) gracias a la venta a BBVA de sus oficinas en el primer semestre del 2022. Dichas oficinas suponían 85 millones anuales para la compañía.
Impacto en la valoración de Merlin
La normativa contable que rige sobre empresas como Merlin obliga a trasladar a la cuenta de resultados la caída de la valoración, que ha rebajado el beneficio neto de la compañía hasta los 263 millones, por los 512 millones de 2021. El ebitda operativo de Merlin, sin la citada rebaja de valor, habría sido de 328 millones en 2022, por los 277 millones del año anterior.
Según las cifras de la compañía, la inmobiliaria ha perdido, entre activos comparables, 249 millones de valor el último año. "La devaluación de activos es una tendencia del mercado que hay que asumir desde ya, no se puede poner puertas al campo. Suben los yields de riesgo y caen los valores nominales de los inmuebles, hagas lo que hagas con el alpha", ha zanjado Clemente. En neto, el valor de los activos ha caído un 2,7% respecto a 2021.
De cara a 2023, la compañía está a salvo de vencimientos en la deuda -el grueso, además, a tipo fijo- y espera poder seguir trasladando la inflación a las rentas, si bien su previsión de beneficio operativo descuenta una ligera caída del 6% respecto a 2022.
"Esperamos en 2024 terminar de recuperar la misma fuerza que tenía la compañía antes de la operación con BBVA", ha asegurado Clemente. Para el próximo año, la socimi proyecta incrementos en el negocio por los primeros centros de datos, naves industriales y la entrada en actividad de Plaza Ruiz Picasso, además de la activación de Madrid Nuevo Norte.
