Una incipiente cantidad de personas con contratos de arras firmados entre finales de 2019 y principios de este 2020 para la compra de inmuebles, por lo general, viviendas, están consultando vías para forzar una renegociación de los precios o poder postergar o incluso desistir de la compra sin penalizaciones, según alertan fuentes jurídicas consultadas por este periódico.
Desde la firma de consultoría legal RSM aseguran abiertamente, de hecho, percibir ahora un freno "casi total" en la consumación de transacciones inmobiliarias. Aseguran que les han llegado "múltiples consultas" relacionadas con el impacto que tiene en las arras en general y en los prepagos de compradores a vendedores incluidos en esas arras en particular, el actual estado de alarma desde un punto de vista legal.
"Legalmente, a día de hoy y salvo que se introduzca alguna nueva normativa en el futuro, veo muy difícil que los compradores que no quieran comprar las viviendas por las que firmaron un contrato de arras puedan alegar el actual estado de alarma o el hundimiento del mercado que, en efecto, percibimos, para no sufrir la penalización de no ejecutar el contrato de arras en los términos previstos en él", explica Guillermo Gastón de Iriarte, socio de RSM.
"Y eso porque nos consta que actualmente los notarios acceden a operaciones de urgencia como la de firmar la ejecución de esos contratos el día que venza el plazo para convocar al vendedor. En otras palabras, el comprador no podría alegar, en el futuro, que no ejecutó el contrato de arras porque el actual estado de alarma se lo impedía...y el hundimiento del mercado es un riesgo del comprador. La vía factible es buscar negociar un cambio en el precio o en las condiciones con el propio vendedor, pero este no está obligado", añade Iriarte.
Resquicios legales
Paralelamente, Marta Ulzurrun, socia de inmobiliario de Ceca Magán Abogados, considera que el estado de alarma actual sí podría dar argumentos a los compradores para solicitar concretamente un aplazamiento de la ejecución del contrato de arras (esto es, para postergar unas semanas la compra de la vivienda) pero no directamente para asumir su resolución sin penalizaciones.
"La no ejecución del contrato (esto es, la no compra de la vivienda) sin penalizaciones para el potencial comprador sería solo potencialmente exigible desde un punto de vista legal en el caso de que esa compra estuviera vinculada ya en el propio contrato de arras a una financiación que se ha reducido o eliminado por la crisis del coronavirus", añade Ulrzurrun. "Por otro lado, no veo margen para exigir legalmente al vendedor un cambio en el precio inicialmente fijado; más bien, aplazamientos".
Los contratos de arras plantean por la general una penalización del 10% del precio de la vivienda o inmueble pactado inicialmente a favor del vendedor en caso de que la operación no se ejecute
Los contratos de arras plantean por la general una penalización del 10% del precio de la vivienda o inmueble pactado inicialmente a favor del vendedor en caso de que la operación no se ejecute. El plazo que dan los contratos para el ejecución de la compra suele ser de tres meses. El máximo permitido por ley para dichos contratos es de seis.
Alcanzan a buena parte de las operaciones de compraventa de viviendas entre particulares en España (algunas fuentes elevan el peso al 90%) y en ellos tienen un peso "frecuente" las hipotecas, según fuentes del sector.
Caída de las ventas y de los precios de vivienda
La Agencia Negociadora de Productos Bancarios ya proyectaba a principios de marzo una caída del 60% en la formalización de hipotecas para los meses de abril y mayo, equivalente a unos 4.700 millones de euros. Fotocasa, en una línea similar, ha proyectado caídas interanuales de un 60% o más en la compraventa de viviendas durante los meses que dure la crisis del coronavirus.
De mayor recorrido son las proyecciones de Sociedad de Tasación, que ha estimado que la caída en la compraventa de viviendas sería de entre el 15% y el 45% en el conjunto del 2020. Según sus proyecciones, el mercado podría no recuperar su ritmo anterior a la crisis hasta diciembre. Su Índice de Confianza Inmobiliario al cabo del primer trimestre de 2020 ha sido de 49,3 puntos, su nivel más bajo desde septiembre de 2015
Desde Gloval prevén tres escenarios en materia de precios de vivienda para 2020...y los tres contemplan caídas de precios
Paralelamente, la consultora y tasadora inmobiliaria Gloval ha estimado el impacto que podría tener la crisis en los precios de la vivienda. Los tres escenarios que contempla como posibles prevén caídas de precios en 2020.
El escenario V prevé caídas medias de precios del 1,94% y 1,36% a tres y seis trimestres vista respectivamente desde hoy, en el caso de que la crisis dure solo tres meses (con caídas de precios hasta niveles del último trimestre de 2018 para luego volver a subir). El escenario U espera bajadas medias del precio del 4,42% y 2,72% a tres y seis trimestres vista en el caso de que la crisis dure nueve meses (con bajadas hasta niveles de mediados de 2018 para luego recuperarse). Finalmente, el escenario L, para una crisis que dure 18 meses, apunta a caídas de precios hasta niveles de finales de 2016, del 6,47% y del 8,11% en tres y seis trimestres desde hoy, sin subidas a la vista.
