El fondo Tectum, dedicado a la promoción de vivienda nueva de alquiler asequible, ha protagonizado la operación más rimbombante del mercado residencial nacional en lo que va de la era covid-19 al vender la titularidad sobre 919 viviendas protegidas de alquiler en la Comunidad de Madrid a la aseguradora francesa Axa por 150 millones de euros.
"Se ha empezado hablar de esto recién en el último año, y ahora algo más dado que las autoridades, nacionales y autonómicas, empiezan a ver con buenos ojos este tipo de proyectos, si bien en materia de planificación urbanística todavía estamos en la resaca de la crisis del 2008. En cualquier caso, vemos un nicho de mercado en promover viviendas cuyas rentas luego no superen el 30% de los ingresos del inquilino", apunta Andrés Horcajada, socio fundador de Tectum. El actual plan de microcréditos y ayudas al alquiler del Gobierno con motivo del coronavirus está estipulado para aquellos inquilinos para los que la renta suponga más del 35% de sus ingresos netos.
"Los proyectos que impulsamos están sujetos a la voluntad de las administraciones y hay que ir viéndolos con las diferentes comunidades autónomas", dice Horcajada. "La etiqueta que mejor se aplica a nosotros es la de fondo, aunque cubrimos todo el ciclo de la promoción, empezando por el diseño del producto, que tiene que estar pensado para su demanda específica y cumplir ya desde el inicio con las exigencias de sostenibilidad y eficiencia energética, y acabando en la gestión de las viviendas con los inquilinos, como haremos con las de Axa".
Viviendas de protección pública para alquiler
Impulsado fundamentalmente por inversores nacionales, Tectum trabaja ahora en dar curso a una inversión de 240 millones en la promoción de una cartera de 1.900 viviendas nuevas de "alquiler asequible". El fondo busca que la mayoría de ellas sean viviendas de protección pública (VPP), esto es, de promoción privada sujetas a rentas máximas previa cesión del suelo por parte de la AA.PP..
"El suelo libre suele tener otros precios, y nosotros buscamos hacer alquiler asequible. Desde el Gobierno se ha anunciado recientemente el inicio de un plan de 20.000 viviendas y desde la Comunidad de Madrid, la intención de avanzar en este tipo de planeamientos urbanísticos y agilizar las licencias (mediante su sustitución por declaración responsable), pero es todo muy incipiente todavía. Faltan suelos para promover alquiler asequible, y estamos lejos de otros países europeos como Alemania o Francia en este sentido", reivindica Horcajada.
"La rentabilidad de estos proyectos no excede el 4-5% bruto, lo que condiciona el tipo de inversor con el que trabajamos. Se trata más bien de un producto para inversores que busquen seguridad, por lo general, aseguradoras y fondos de pensiones, y por eso, influirá que desde las administraciones se avance y garantice seguridad jurídica respecto a las condiciones de planificación y regulación urbanística para el alquiler, el aspecto fiscal y la protección frente a impagos de estos proyectos".
60.000 VPP hasta 2030
La gestora Locare, socia de Tectum, ha estimado que acompasar el parque de alquiler asequible de España con la media europea requeriría una inversión (público-privada) de hasta 136.000 millones, algo en lo que tiene que ver el hecho de que el mercado español ha estado tradicionalmente orientado a la compraventa, siendo a raíz de la última crisis que ha empezado a tender hacia el alquiler.
Al final de 2019 la inversión privada en vivienda nueva para alquiler (un segmento de por sí inédito en España) rondó los 900 millones, para un total de 4.000 viviendas. En lo que va de 2020, acumula alrededor de 400 millones.
El sueco Catella, los estadounidenses Hines y Ares y la aseguradora francesa Axa son los principales players internacionales hasta el momento del segmento en España, en tanto que promotoras como Realia o Pryconsa ya han iniciado proyectos de vivienda de protección pública para alquiler que luego también gestionarán directamente. Las tres principales promotoras residenciales, Neinor, Metrovacesa y Aedas, han entrado ya al mercado de la promoción para el alquiler y se plantean también entrar al segmento de la promoción de vivienda protegida.
"La estimación que manejamos ahora es que se podrían levantar unas 50.000-60.000 viviendas de alquiler de protección pública en España antes de 2030", afirma Horcajada sobre el conjunto del mercado potencial. "Entendemos que serán por todo el país pero que tenderán a concentrarse en Madrid, Barcelona, las ciudades del norte, la Costa del Sol y las Islas" .
