Vientos de una nueva burbuja de considerables dimensiones amenazan al sector residencial de nuestro país en la víspera de una posible desaceleración económica en 2020. Diez millones de viviendas, el 40% del parque residencial de nuestro país, están en zonas que tienen en estos momentos "un mercado sobrevalorado o en riesgo de burbuja", según estiman desde la consultora inmobiliaria Gloval a preguntas de Vozpópuli.
"Estamos hablando de viviendas que se encuentran en un equilibrio inestable respecto a la situación económica. Esto es, precios saturados que precisan de una mejora de las condiciones económicas de los demandantes para, al menos, mantenerse. Son inmuebles muy sensibles al deterioro de esas condiciones y, por tanto, pueden sufrir cambios bruscos de valor", señala a este periódico Carlos Gómez Castro, jefe de datos y analíticas de la consultora respaldada por el fondo de capital riesgo Miura. "No necesariamente están a la venta pero sí tienen de por sí un índice de burbuja alto".
En las grandes ciudades, más de un 50% del mercado residencial que está a la venta se encuentra "sobrevalorado"
El fenómeno emana fundamentalmente de lo que sucede en las grandes ciudades, Málaga, Barcelona, Bilbao, Madrid, Valencia y Palma de Mallorca, donde más de un 50% del mercado residencial (de primera y segunda ocupación) que está a la venta se encuentra "sobrevalorado". En el caso de Málaga, el riesgo alcanza al 99% de las secciones censales.
La consultora calcula el índice de burbuja o sobreprecio en virtud de una serie de criterios como el propio mercado inmobiliario, la demanda y oferta de vivienda, las transacciones entre compradores y vendedores, el precio del alquiler, la morosidad y la renta de la gente en la zona, su capacidad real de ahorro, el porcentaje de renta destinado a vivienda y alquiler y su capacidad económica en general.
Sobreprecios del 40%
"Hemos detectado casos del tipo, por ejemplo, de una vivienda que se está vendiendo por un valor de 700.000 euros cuando debería, atendiendo a los criterios citados, costar unos 500.000, esto es, un sobreprecio del 40%", señala Gómez a este medio.
Mucha gente tiende a vivir por encima de sus posibilidades"
"Entendemos que esto se puede haber estado produciendo por falta de información sobre precios ajustados, como así también por el hecho de que pese a la pasada crisis inmobiliaria, mucha gente ha tendido igualmente estos últimos años a vivir por encima de sus posibilidades...incluso en las ciudades más 'sanas' hay barrios afectados por riesgos de burbuja. Los precios del mercado, en consecuencia, se encuentran en visos de saturación y haciendo probable una desaceleración de la demanda cuando no un estancamiento".
Percepción similar en las cotizadas
La percepción de la consultora Gloval coincide con la de las promotoras inmobiliarias cotizadas, Neinor Homes, Metrovacesa y Aedas Homes, en sus últimas conversaciones con sus inversores.
Neinor ha alertado de una "desaceleración" de las expectativas de precios en cuanto a la vivienda y los suelos en lo que va de año, lo que le ha llevado a lanzarse a la compra de suelo por valor de hasta 350 millones.
Metrovacesa, por su parte, se ha visto obligada a modificar este año su "mix operacional" ante la "desaceleración" en la demanda de vivienda: ha pasado de un más del 70% de ingresos por la promoción de vivienda y menos del 30% por la venta de suelo en 2018 a la ecuación justamente inversa en 2019. Apura, ahora, la venta de suelo por valor de 700 millones. "Se trata de adaptarnos a un cambio en la dinámica del mercado", afirman desde la compañía dirigida por Jorge Pérez de Leza, que señala a la "incertidumbre política y los cambios regulatorios" como elementos que están condicionando la demanda de la vivienda, al menos, de forma "temporal".
Aedas Homes, en tanto, reconoce "una ralentización inmobiliaria" derivada de la "desaceleración" de la compraventa de viviendas de segunda ocupación, que "representa el 90% de la actividad del sector".
