La vivienda es un buen plan de pensiones. Hace unos días, comentando la declaración del IRPF, decíamos que, dada la situación de nuestras cuentas públicas, es necesario que ahorremos todo lo que podamos con vistas a complementar la pensión de jubilación. Y que ese ahorro debe comenzar a generarse cuanto antes. Y que los Planes de Pensiones son un instrumento recomendable (siempre que el Plan no pierda dinero).
Hoy queremos comentar otra forma de ahorro que también puede servir para complementar la pensión y que, por otra parte, es la más extendida en nuestro país. Se trata de la adquisición de una vivienda, es decir, de ahorrar comprando un piso.
Los más jóvenes no se plantean hoy como una prioridad esencial la adquisición de una vivienda. Es cierto que en muchas ocasiones su trabajo (si lo tienen) está débilmente remunerado y no transmite ninguna seguridad para el futuro. Es cierto que tienen muy poca capacidad de ahorro. Pero el hecho real es que están pagando un alquiler por la casa en la que viven en el entorno de 1.000 euros mensuales. Haciendo un esfuerzo, podrían plantearse contratar un préstamo hipotecario y comprar una casa.
Las consecuencias de la crisis de 2008: muchas menos hipotecas
La crisis de 2008 ha herido mortalmente un mercado hipotecario que estaba funcionando muy bien. Hasta entonces, el mercado hipotecario español había sido uno de los más exitosos del mundo. Millones de economías modestas fueron capaces de adquirir su vivienda propia sin problemas. Y millones de jubilados viven de su pensión y sin angustia, gracias a que no tienen que pagar ningún alquiler.
La burbuja se formó por la caída de los tipos de interés, por la euforia desmedida en la concesión de crédito (por el 100% del precio de compra y a veces más), por la subida enloquecida de los precios de los pisos y por las tasaciones sobrevaloradas. En ese escenario de fiesta sin fin, los suelos, las promociones y los pisos se valoraban por las nubes y el crédito fluía sin límite. Todos se volvieron locos.
La reacción ante tanto disparate ha sido pasarse de frenada. Por un lado, los Bancos han endurecido las condiciones para conceder hipotecas; las tasaciones son a la baja; el importe del préstamo es como mucho el 80% del precio; hay que demostrar un buen nivel de ingresos recurrentes. Y muchas veces se piden avales. Por otro lado, la reciente Ley de Crédito Inmobiliario de 15 de marzo de 2019 introduce requisitos de farragoso cumplimiento. Todo son pegas. Un volantazo así, en un mercado en depresión, explica que las hipotecas concedidas en septiembre de este año 2019 sean un 31% inferiores a las concedidas en septiembre de 2018. La única solución es alquilar y así están los alquileres por las nubes. Mal asunto.
Un préstamo hipotecario. Es la mejor forma de forzarse a ahorrar y de llegar a la jubilación sin la carga de un alquiler. La vivienda propia es el mejor Plan de Pensiones
Pues bien, si esas dificultades se pueden superar, no tiene sentido seguir pagando un alquiler en el entorno de 1.000 euros mensuales. Y es recomendable embarcarse en un préstamo hipotecario para comprar un piso. Es la mejor forma de forzarse a ahorrar y de llegar a la jubilación sin la carga de un alquiler. La vivienda propia es el mejor Plan de Pensiones. Y esto hay que empezar a hacerlo cuanto antes.
La fiscalidad en la adquisición de vivienda
A partir del 1 de enero de 2013 ha desaparecido la deducción en el IRPF por adquisición de vivienda. Sólo los que adquirieron antes de esa fecha pueden seguir disfrutando por los pagos realizados después, al 15% sobre un máximo de 9.040 euros anuales por contribuyente.
La deducción fiscal se ha visto como un factor más del calentamiento del mercado inmobiliario y de la subida de precios. Me parece una opinión discutible, pero fue una de las razones para suprimirla. Hoy la ley fiscal fomenta los Planes de Pensiones, pero no fomenta la adquisición de vivienda. No estoy seguro de que haya sido una buena opción. Habría que echar números y ver qué es lo que más favorece a la gente y a la economía sin perjudicar a Hacienda.
La ley fiscal está poco acertada en el tema de la vivienda. Y un buen ejemplo de ello es la rocambolesca historia del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Merece la pena explicarlo. El IAJD es un Impuesto cedido a las CCAA que, entre otras cosas, grava los préstamos hipotecarios. La base es el capital garantizado por la hipoteca, que es bastante más que el principal del préstamo: en la práctica es el 140% del préstamo. El tipo de gravamen varía según la CCAA: en Madrid es el 0,75%. En Cataluña es el 1,50% (¿por qué será siempre mucho más en Cataluña?). De este modo, en Cataluña, la cuota por AJD de un préstamo de 250.000 euros (normalito) es 5.250 euros. Es una barbaridad para un contribuyente que no está haciendo otra cosa que endeudarse de por vida.
Lo que hay que decir de una vez es que el IAJD es un impuesto irracional e injusto
Desde siempre el obligado al pago del IAJD era el deudor. Así lo decía el Reglamento del IAJD. Sin embargo, en varias Sentencias de octubre de 2018, el Tribunal Supremo entendió que el Reglamento contradecía la Ley del IAJD y que el pagano debía ser el Banco. Poco después, el propio Supremo rectificó. Se montó un guirigay mayúsculo. Y, finalmente, Pedro Sánchez acudió al rescate y se aprobó el Real Decreto-Ley 17/2018, de 8 de noviembre en cuya virtud el obligado a pagar era el Banco. Así sería de ahí en adelante. Se aprovechó la ocasión para darles una colleja a los Bancos: no sólo debían pagar el IAJD, sino que, además, dicho gasto no sería partida deducible en el Impuesto sobre Sociedades. Esto también es pasarse.
En esta historia los Bancos aparecen como los malos y el Gobierno como el bueno de la película. Pero la verdad es que todo esto es puro postureo pues los paganos van a seguir siendo los mismos: los deudores. Cualquier empresa que se ve forzada a incurrir en más gastos, hará todo lo posible para generar mayores ingresos, y los sacará de donde pueda. Lo que hay que decir de una vez es que el IAJD es un impuesto irracional e injusto: establecer un impuesto sobre una operación de préstamo conduce forzosamente al encarecimiento de la operación y ese encarecimiento lo va a soportar, de una forma u otra, el deudor (cuya capacidad económica es negativa). Lo único razonable que cabe hacer con el IAJD es suprimirlo.
La vivienda habitual como generadora de pensión
Ser propietario de la vivienda al entrar en la jubilación permite afrontar con mayor tranquilidad los posibles vaivenes de la vida. Para empezar, no tenemos ningún gasto de alquiler ni nadie puede ponernos en la calle. La situación contraria, es decir, entrar en la jubilación viviendo de alquiler (probablemente con contrato temporal) es poco recomendable.
Pero, además, la propiedad de la vivienda puede utilizarse para generar ingresos complementarios a la pensión. Nos referimos al caso de una persona mayor de 65 años, cuyo patrimonio principal es su vivienda habitual, que tiene que seguir viviendo en algún sitio y necesita más dinero para vivir. Las alternativas que detallamos son para pensarlas bien y consultarlas con un buen abogado.
Primera alternativa: vender la plena propiedad de la vivienda y alquilar otra
Esta solución sirve cuando la vivienda tiene un valor que permite pagar sobradamente el alquiler de la segunda durante muchos años. Por ejemplo, se vende el piso en la ciudad por 500.000 euros y se alquila un apartamento en la costa por 12.000 euros anuales. Si los 500.000 euros se invierten en una Renta Vitalicia que nos paga 26.000 euros anuales (esto depende de la edad y del tipo de interés que nos den) dispondremos de una pensión complementaria de 14.000 euros anuales. También se puede optar por invertir los 500.000 euros en fondos de inversión (rentables, por favor) e ir haciendo reembolsos.
Impacto fiscal:
- La venta de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años está exenta de IRPF.
- El vendedor tiene que pagar la Plusvalía Municipal.
- La renta vitalicia contratada por una persona entre 66 y 69 años genera un rendimiento del capital mobiliario igual al 20% de la pensión (es una barbaridad, pero es así). Sobre 26.000 euros ello arroja 5.200 euros, a tributar en la base del ahorro al 19%.
Segunda alternativa: vender la nuda propiedad de la vivienda
Esta es una alternativa que se va popularizando: se vende a un inversor la nuda propiedad. El vendedor mantiene el usufructo sobre la vivienda, de manera que seguirá disfrutando de la misma hasta su muerte, sin pagar nada. En ese momento el comprador de la nuda propiedad consolida el pleno dominio.
El precio a cobrar por la venta de la nuda propiedad depende de la edad del vendedor, es decir, del tiempo estimado de duración del usufructo. Pensemos que el comprador va a entrar en la plena propiedad del piso 10 o 20 años después de comprar la nuda propiedad. En la práctica la nuda propiedad se valora entre un 50% y un 70% del valor total. El IBI debe pagarlo el usufructuario. Los gastos de Comunidad le corresponden al nudo propietario.
El vendedor de la nuda propiedad recibe de golpe el precio pactado. También puede recibir una Renta Vitalicia. Si recibe el importe total puede invertirlo en un Fondo de Inversión.
Impacto fiscal:
- La venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años está exenta de IRPF.
- El vendedor tiene que pagar la Plusvalía Municipal por la parte correspondiente a la nuda propiedad.
- La Renta vitalicia tributa como hemos indicado en la Primera Alternativa.
Tercera alternativa: vender la plena propiedad y contratar un arrendamiento vitalicio
Se vende la plena propiedad a un inversor y seguidamente tomamos nuestro propio piso en arrendamiento vitalicio. El precio de venta del piso depende de la edad y del alquiler pactado.
Impacto fiscal:
- La venta de la plena propiedad de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años está exenta de IRPF;
- El vendedor tiene que pagar la Plusvalía Municipal. El IBI y los Gastos de Comunidad le corresponden al comprador.
Cuarta alternativa: la hipoteca inversa
Esta es una alternativa que por ahora no consigue despegar, aunque está bastante extendida en otros países. Aquí no se vende la casa. Se trata de contratar con un Banco o Compañía de Seguros un crédito con la garantía hipotecaria de la casa. Hay un importe máximo de crédito disponible. El cliente va disponiendo del crédito mediante cobros mensuales. La deuda va creciendo junto con los intereses acumulados. Y así hasta el final de su vida o hasta el agotamiento del máximo disponible.
A la muerte del deudor los herederos deben pagar el crédito con sus intereses. De no hacerlo, la entidad se cobrará con la venta de la casa.
Impacto fiscal: Los abonos mensuales no son renta sino simplemente un crédito a pagar (por los herederos).
