La Ley de Vivienda lleva un año operativa, pero el debate sobre la crisis habitacional y la posibilidad inédita de una huelga de alquiler ponen el foco en ella más que nunca. O la Ley sobra o es insuficiente. Las cifras nos dicen que las clases medias y bajas están sufriendo más el alza de los alquileres. La vivienda arrendada es un negocio creciente cuya rentabilidad crece en las zonas menos tensionadas y más humildes.

El análisis de los precios de alquiler confirma que comprar una vivienda para alquilarla es más rentable –a pesar del alza de los precios de compra- que hace una década. La rentabilidad ha pasado de un 4.9% en 2014 al actual 6.1%, para un piso medio de tres habitaciones y 80 metros en España. La rentabilidad tiene que ver con el precio de compra, por lo que no solo se evalúa la mensualidad que cobra un propietario hoy. También hay que tener en cuenta la oferta. Según el Banco de España, Barcelona, Madrid, Alicante, Valencia y Málaga acaparan el 50% del déficit de vivienda. 

La última estadística del portal Fotocasa que evalúa la rentabilidad de los metros cuadrados puestos en alquiler revela que la Región de Murcia se ha convertido en la más rentable este tercer trimestre, seguida de Valencia y las dos Castillas. En general, la rentabilidad crece, pero llama la atención como Baleares (4,6%), Andalucía (5,4%), Madrid (5,5%), Galicia (5,9%) y País Vasco (5,9%) quedan rezagadas por debajo de la media. Son regiones afectadas por variables como la vivienda turística. 

En Cataluña, donde los últimos datos de la Generalitat revelaron que los precios de alquiler habían bajado levemente, el índice de rentabilidad apenas se resiente respecto a los dos trimestres anteriores. La rentabilidad es solo de un punto inferior, pero pasa del 5,1% en 2014 al actual 6,7%.  

El rendimiento del mercado de la vivienda “sigue siendo muy sólido”, valora María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. El informe del portal sobre la rentabilidad del alquiler señala al incremento abultado en los precios de compra como freno a la rentabilidad del alquiler. No obstante, asegura Mato, el sector inmobiliario sigue siendo el “activo más seguro y con mayor rendimiento". 

La vivienda como alquiler es un problema social evidente, pero ante la bajada de tipos del BCE y ante la abundante liquidez de los bancos en España, invertir en este nicho sigue siendo atractivo. No está claro, habida cuenta de la zozobra de la Ley de Vivienda que pretende topar los alquileres, cómo la regulación alterará este mercado. 

Lo que sí está claro es que hay ciudades que no dan más de sí. Si a nivel nacional ciudades como Zamora se han convertido en las mejores inversiones para invertir, otras son ya un mercado colapsado. Barcelona, Madrid, San Sebastián o Málaga ofrecen una rentabilidad menor, desplazando la demanda de alquiler a su entorno. En Andalucía, esta rentabilidad desplaza la protagonizan El Ejido (Almería) donde la rentabilidad pasa del 4 al 10% o Huelva capital. Lo que quiere decir que pronto, los alquileres crecerán más de lo que venían haciendo hasta ahora. 

Banco de España: Intervencionismo necesario pero peligroso 

¿La rentabilidad del alquiler es insostenible? Si eres joven, población extranjera o puedes vivir en lo que el Banco de España considera hogares precarios, puede que la alusión al alquiler como bien de inversión te indigne. Pero es un hecho que los caseros particulares que ponen sus ahorros en una segunda vivienda forman parte del desarrollo económico de España.  

El último informe del Banco de España confirma el desacoplamiento de la oferta de vivienda en alquiler de la demanda, y señala al limitado crecimiento del alquiler social, la magra inversión privada y, como no, el alquiler turístico o de temporada. En definitiva, España no es país para inquilinos si eres joven y vives en ciudades turísticas. 

La entidad asume la necesidad de intervenir en un mercado en crisis marcada por la "rigidez relativa de la oferta de alquiler". No sorprende en las propuestas:  aumentar el parque de vivienda pública en alquiler asequible y crear una regulación que incentive la puesta en circulación de más vivienda en el mercado.  

Sin embargo, justo cuando Vivienda acaba de anunciar una nueva inversión millonaria para los Bonos de Alquiler Joven que, como sucede en Andalucía, quedan varados en la administración autonómica, el Banco de España hace una advertencia contra medidas “cuya efectividad pudiera ser relativamente limitada” y que puedan acabar provocando “efectos indeseados”, reza el informe de la entidad que dirige José Luis Escrivá, que en este caso no menciona ni previene sobre prácticas concretas. 

En Andalucía, estos números caen como una losa. Según el informe de la Red Andaluza de Lucha contra la pobreza y la exclusión social, la comunidad tiene la mayor tasa de pobreza de España y la mayor cantidad de población en riesgo de pobreza y/o exclusión social. Hablamos de más de tres millones de personas en cálculo de esta misma semana.

¿Qué es antes, el huevo o la gallina?, ¿el alquiler empobrece o el mercado tensiona a las economías débiles?, no importa. Lo cierto es que los datos de presión del alquiler y de pobreza sí casan en el mapa. Solo en Málaga provincia, más del 40% de los hogares con menores está en riesgo de exclusión social, precisamente en una región en la que el alquiler turístico en la periferia (con Málaga y Marbella como exponentes) es mayoritario. Es la ciudad, solo por detrás de Valencia, donde más se encareció la vivienda en alquiler. 

En conjunto, a nivel nacional, el alquiler representa un 25% de la habitabilidad, tres veces más que antes de 2008. Ante la falta de oferta de planta turística, la rentabilidad del alquiler aumenta en zonas de menor renta. El diagnóstico de Fotocasa y el Banco de España alertan de lo mismo. Básicamente, a perro flaco todo son pulgas ya que, en los hogares más humildes, más del 40% de los escasos ingresos se dedican a pagar al casero.