Este domingo entra en vigor la Ley Reguladora de los Contratos del Crédito Inmobiliario, más conocida como ley hipotecaria, que marca nuevas reglas del juego para la banca y los clientes en el proceso de financiación de la compra de una vivienda, y que incluye como principales novedades:
- Desaparecen las cláusulas suelo de las hipotecas, es decir, que en el caso de préstamos a un interés variable, la banca no podrá fijar un límite si el indicador de referencia baja -el euríbor a un año suele ser el más frecuente-.
La banca deberá hacerse cargo del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), de las primeras copias del notario, de los gastos de registro y de gestoría.
-Los clientes, por su parte, deben abonar los gastos de tasación y las segundas copias del notario.
Se refuerza la información previa al cliente. Las entidades financieras deberán dar toda la información necesaria para que los futuros hipotecados puedan entender las condiciones del crédito. La banca debe ofrecer dicha información con una antelación mínima de diez días naturales antes de la firma de la hipoteca.
Los bancos deberán dar toda la información necesaria para que los futuros hipotecados puedan entender las condiciones del crédito
-La banca deberá volcar en la plataforma tecnológica de los notarios las condiciones de los créditos.
-Se da más protagonismo al notario. Deberá certificar que los bancos cumplen con sus obligaciones, y que los clientes entienden las condiciones de la hipoteca.
-El notario, de forma gratuita, debe explicar a los usuarios las condiciones de los créditos, realizar un test de comprensión al ciudadano, y reflejar esa información en un acta notarial.
-La norma también endurece los requisitos de solvencia de los demandantes de hipotecas, ya que la banca deberá analizar la situación de empleo, ingresos presentes y previsibles, activos en propiedad, ahorros, o los gastos fijos.
-Las comisiones de amortización anticipada bajan a la mitad para las hipotecas de tipo fijo (2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % a partir de este período).
-Se endurecen las condiciones para desahuciar al cliente por impago, ya que el proceso solo podrá comenzar si hay doce cuotas impagadas o el 3 % del capital en la primera mitad de la vida del préstamo, o bien 15 cuotas o el 7 % en la segunda mitad del mismo.
Alzas en los diferenciales
Por su parte, la asociación de consumidores Adicae achaca a la banca subidas de entre el 10 % y el 36 % en los diferenciales que aplica a los préstamos hipotecarios, coincidiendo con la entrada en vigor de la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario aprobada el pasado febrero en el Congreso de los Diputados.
Conocedoras del contenido de la nueva norma, las entidades financieras emprendieron en noviembre de 2018 subidas generalizadas de los diferenciales que aplican a los préstamos hipotecarios, en un contexto de tipos de interés negativos, advierte Adicae. Con ello, los bancos "parecen haber anticipado sus políticas de precios antes de la entrada en vigor de la nueva legislación hipotecaria", señala la asociación.
La asociación ha analizado la evolución de los diferenciales de las principales entidades entre noviembre de 2018 y junio de 2019, y han encontrado incrementos generalizados que oscilan entre el 10 % y el 36 %; incluso, alguna entidad, como Caixabank, ha dejado de ofrecer hipotecas a tipo variable en su web.
El presidente de Adicae, Manuel Pardos, recuerda que "un diferencial del 1 % o el 1,5 % es una barbaridad, antes de la crisis no pasaban del 0,5 %". Asimismo, desde Adicae aseguran que la ley "favorece con descaro la contratación de las hipotecas a tipo fijo, algo que ya el propio mercado viene haciendo en los últimos meses hasta aglutinar el 40 % de todas las contrataciones".
Favorece con descaro la contratación de las hipotecas a tipo fijo, algo que ya el propio mercado viene haciendo en los últimos meses"
Las hipotecas a tipo fijo "podrían ser muy beneficiosas para el usuario, añade Pardos, pero con el euríbor -el indicador más utilizado para el cálculo de este tipo de préstamos- en negativo, todo lo que supere el 2 % o el 2,5 % "no es una verdadera hipoteca sana".
Es evidente, explican desde el Departamento de Banca de reclamador.es, que esto va a repercutir en un menor número de préstamos concedidos, pero también más seguros en cuanto a su cobro, evitando así lo que fue el origen de la gran crisis de las hipotecas a partir de 2007-2008.
¿Se acabarán con las prácticas abusivas de las entidades bancarias y se dejarán de ‘colar’ otros productos?. "Por desgracia, no. La ley prohíbe la vinculación de otros productos a la concesión del préstamo, pero al mismo tiempo permite su “comercialización” si eso representa una ventaja para el prestatario. Lo que no deja de ser una forma encubierta de seguir imponiendo la contratación de productos propios del grupo bancario (tarjetas, seguros…)", añaden desde la compañía de servicios legales online.
