La prioridad para cualquier gobierno que quiera garantizar el bienestar de sus ciudadanos es asegurar que todo el mundo tenga acceso a una vivienda digna a precios asequibles. Nada define nuestras rutinas, relaciones familiares, tranquilidad y horas de sueño como la casa o el piso donde vivimos. Para casi todos los españoles, es su principal gasto y, por desgracia, también una de sus principales preocupaciones.
La subida del precio de la vivienda en España se ha convertido en un problema cada vez más urgente. Llevamos varios años de titulares sobre alquileres e hipotecas desbocadas. Madrid y Barcelona han visto subidas de los alquileres por encima del 16% solo en el último año. Los precios de compra han crecido algo más lentamente (“solo” un 8% en Barcelona y un 12% en Madrid), pero también a un ritmo insostenible para una familia de clase media.
Como suele ser habitual cuando vemos subidas de esta clase, un sector considerable de la izquierda ha decidido que la mejor forma de contrarrestar la subida de los alquileres es controlando los precios. El Gobierno socialista aprobó una ley de vivienda que brindaría esa posibilidad a las comunidades autónomas, y algunas de ellas, como es el caso de Cataluña, se apresuraron a implementar topes, índices y precios de referencia.
Esta es una solución relativamente común en países de nuestro entorno, y los políticos que la proponen siempre señalan alguna regulación draconiana en Nueva York, Ámsterdam o cualquiera que sea la ciudad con una normativa reciente. La buena noticia de tener a tantos políticos aprobando medidas de esta clase es que tenemos mucha evidencia empírica y estudios sobre su impacto en el mercado de vivienda y en los precios.
La mala es que todos los estudios concluyen que es una idea espantosa.
Efectos no deseados
Hace unos meses, Konstantin A. Kholodilin, un economista en DIW Berlin (doctorado en la Universidad de Barcelona), publicó un artículo en el que repasaba un centenar de estudios que intentan evaluar el impacto de imponer controles sobre los precios de alquiler. Al poder revisar tanta literatura, Kholodilin puede evaluar no solo el efecto directo sobre los precios, sino cuestiones como acceso a la vivienda, oferta agregada y calidad de los inmuebles. También puede evaluar cómo diferentes estrategias para poner topes a los precios tienen impactos distintos en cada uno de estos aspectos.
Su conclusión es que los topes al precio del alquiler tienen un efecto positivo sobre lo que pagan los inquilinos donde son aplicados. Los precios dejan de subir. El problema es la miríada de efectos no deseados en el resto del mercado de la vivienda.
Los propietarios también tienen incentivos para vender los pisos, ya que de nuevo el alquiler es cada vez menos rentable, así que la oferta disminuye incluso para las familias que gozaban de esas protecciones
La calidad media de las viviendas en alquiler también disminuye. Los caseros, al no poder ir ajustando los precios, dejan de hacer renovaciones, así que el parque de vivienda existente se degrada. Dado que la vivienda de alquiler es menos rentable, el volumen de construcción nueva destinada a estos efectos suele caer de forma dramática. Los inquilinos nuevos que no estaban protegidos al entrar en vigor la ley se enfrentan a precios mucho más altos debido a la caída de la oferta. Por si fuera poco, los propietarios también tienen incentivos para vender los pisos, ya que de nuevo el alquiler es cada vez menos rentable, así que la oferta disminuye incluso para las familias que gozaban de esas protecciones.
Para empezar, la medida reduce la movilidad de los inquilinos. Nadie quiere mudarse si eso implica tener que pagar más de alquiler, creando una cohorte entera de familias que quedan ancladas en pisos y barrios que quizás no son ideales. También aumenta la proporción de familias que viven hacinadas, ya que no tienen incentivos para buscar un piso más grande cuando tienen hijos.
Paradójicamente, limitar el precio del alquiler acaba consiguiendo que más vivienda acabe en el mercado de vivienda en propiedad. Dado que las familias más humildes son las que más problemas tienen para poder pagar una entrada y contratar una hipoteca, los grandes perdedores de esta clase de leyes son, de hecho, los que menos tienen.
Vemos una paulatina disminución de la oferta de vivienda de alquiler en el mercado, una degradación del parque disponible, una subida de precios considerable para todos aquellos que caigan fuera del mercado regulado
Estas conclusiones no son novedosas. Los economistas llevan estudiando esta materia desde hace décadas, siempre evaluando con cierto escepticismo cualquier variación o retoque especial (índices, zonas tensionadas, baremos, agencias públicas…) que los políticos se inventen para hacer que esta vez sí que funcione. Lo que vemos, sin embargo, una y otra vez es una paulatina disminución de la oferta de vivienda de alquiler en el mercado, una degradación del parque disponible, una subida de precios considerable para todos aquellos que caigan fuera del mercado regulado y las familias más pobres cargando con las peores consecuencias.
Construir más viviendas
Todo esto no es un misterio, ciertamente. En todo caso, lo que me parece es por qué los políticos de medio mundo repiten exactamente la misma pifia una y otra vez. Mi intuición es que el control del precio de los alquileres es una medida fácil de explicar y que tiene efectos ligeramente positivos de manera inmediata a corto plazo. Es algo que les permite alardear de que están haciendo algo, con consecuencias lejanas, difusas y que no serán fáciles de atribuirles directamente a ellos.
Por supuesto, este es un problema que tiene una solución conocida y relativamente sencilla, que es construir más casas. Si eres un político de derechas, tu preferencia será que esas casas sean construidas por el sector privado; si eres de izquierdas, serás más partidario de que sean construidas por el sector público. Ambas soluciones son válidas, y la más eficaz es probablemente una mezcla de ambas.
Pero claro, ese montón de pisos que necesitamos no estará acabado hasta dentro de 3 o 4 años y las elecciones son de aquí a 6 meses. Ya sabemos lo que preferirán los políticos.
JaimeRuiz
El columnista tal vez se equivoque con la idea de que el problema es la proximidad de las elecciones y el retraso de los efectos de las políticas razonables, creo que influye mucho más el hecho de que una minoría de inquilinos protegidos son votantes seguros. Eso aún más que el engaño a la gente que no entiende de economía y que cree que los billetes de tren gratis son una dádiva del gobernante que no le cuestan nada a nadie. Muy buena la explicación de izquierda y derecha, las viviendas construidas con dinero público en las cuales cobrar comisiones y disponer del dinero ajeno en proyectos de interés particular (el de los funcionarios y políticos) es lo que llaman izquierda, lo gracioso es la combinación de la inversión pública y la privada, que quede algo para poder robar. Muy buen punto el comentario anterior sobre la okupación, si gobiernan los okupas todos pierden, salvo ellos, y se termina como en la URSS que se describe en "Doctor Zhivago", que es como de hecho se vive en Cuba.
Wesly
Iba a comentar el artículo del Sr. Senserrich, però no hace falta. Me sumo al comentario de Vallecas, que expone perfectamente cuál es el problema y cuál es la solución.
vallecas
Su equivocación, tan simple como habitual, es su definición de derechas e izquierdas, ese es el problema. Hay "millones" de pisos cerrados que pertenecen a gente "humilde" , que ven que las políticas de izquierda favorecen a "ocupas" y morosos. Los políticos de izquierdas no se preocupan por la gente, no se preocupan por los mas necesitados. Lo mejor para la "gente" sería liberar y desregularizar, mejor dicho. Una Ley que favorezca siempre al propietario de la vivienda. Decir a la sociedad, que compren para alquilar, que inviertan en "ladrillo" que alquilen sin miedo (el Estado les protege). De esto modo "millones" de viviendas entran en el Mercado. Competencia y propietarios confiados hacen que el precio baje. Sin duda alguna. Esto nunca jamás lo harán los políticos de izquierdas. No pueden permitir de ninguna manera, que una "idea liberal" funcione, y si tienen que sacrificar a millones de personas, todas necesitadas, lo harán.
sergioabelleira
Breve, claro y conciso. Excelente artículo. Desde el Edicto de Precios de Diocleciano se sabe que esto de embridar desde el poder el precio de las cosas puede tener consecuencias catastróficas. Como en este asunto. El precio de los alquileres se ha disparado tanto en algunas zonas que, si uno hace números, resulta más práctico comprar porque el importe de las cuotas de la hipoteca no anda muy lejos de la renta mensual. El problemón, claro, es que pocos disponen del dinero necesario para la entrada. Los vendedores de automóviles de alta gama han recurrido a la fórmula de una entrada más o menos accesible, unas cuotas asumibles y una opción de compra final con alternativa de financiación. Dudo que se viesen tantos cochazos si no existiera esta fórmula. Habría que ensayar fórmulas similares para la vivienda en propiedad. Tal vez el alquiler con opción de compra pueda ser una de ellas. Pero probablemente habrá más. Los viejos sistemas de vivienda protegida en propiedad, con ayudas y préstamos conveniados, por ejemplo, funcionaron bastante bien en su momento. Lo que ocurre es que las modernas políticas de vivienda estigmatizan la propiedad y tienden a proteger tan solo el alquiler. Creo que habría que repensar el asunto.