Mucho se discute sobre las causas de la dificultad de acceso de los jóvenes a la propiedad inmobiliaria, sin embargo, nadie apunta a una de ellas, tal vez por lo contraituiva que resulta la afirmación que voy a realizar: los tipos de interés bajos dificultan el acceso a la propiedad más que los tipos altos.

El valor de todos los activos de una economía está inversamente relacionado con el tipo de interés de la misma. Cualquier economista les explicará que cuando los tipos de interés caen el valor de los activos, los inmobiliarios también, suben de precio. Las políticas financieras laxas que venimos padeciendo en Occidente han rebajado los tipos de interés por debajo de los que se derivarían de la libre concurrencia entre ahorradores e inversores a la hora de determinarlos, y han contribuido, al margen de lo que hayan contribuido otras causas, a la subida del precio de las propiedades inmobiliarias. Así las cosas, los jóvenes se han encontrado con unas viviendas en las que el porcentaje necesario para el acceso (la llamada entrada) subía de manera proporcional a los precios impulsados por la caída de los tipos.

La constitución de ese importe de acceso se dificultaba, además, por dos vías. La primera es el incentivo conocido que son, para el consumo frente al ahorro, los tipos bajos. La segunda, la baja capitalización que experimentaban dichos ahorros con tipos tan reducidos. Si obviamos la primera, es claro que las tasas de interés bajas retardan el momento de consecución del porcentaje necesario de acceso.

Es verdad que, una vez conseguido el importe de acceso, alguien puede pensar que se ha alcanzado un estado muy satisfactorio porque el resto del precio ha de financiarse a tipos bajos. Sin embargo, olvida este razonamiento que el montante a financiar es muy elevado, porque esos mismos tipos bajos han encarecido sobremanera el activo que se pretende adquirir.

Tal vez esto explique, también y no sólo, por qué hemos pasado de tipos hipotecarios al 16%, que permitirían juntar para una entrada en pocos años y amortizar una deuda en un plazo de doce a quince años, a una situación, la actual, en que no hay manera de ahorrar la primera y la deuda se amortiza en veinticinco o treinta años con tipos al 4% (y hasta no hace tanto al 1%.) Al final, el tiempo dedicado a la adquisición plena de la propiedad, sin cargas, se ha dilatado mucho cuando no se hace imposible, como consecuencia de los bajos tipos de interés.

Casos prácticos

Por ilustrar un poco mis palabras, si el precio de la vivienda sólo dependiera del tipo de interés, con un tipo del 4% y supuesto, como es la costumbre en España, que el acceso a la vivienda exigiera un ahorro previo del 20%, y todo ello con absoluta estabilidad de precios, un joven tardaría unos 46 años en disfrutar de su vivienda sin cargas. Con tipos al 16% y bajo los mismos supuestos, tardaría sólo 12 años. En el primer caso pagaría unos intereses muy bajos, pero cabría esperar que la vivienda viniera a costar, teóricamente, cuatro veces más que en el segundo, lo que explicaría por qué necesita tanto tiempo para constituir, primero, el ahorro necesario para el acceso y, segundo, para amortizar su deuda.

Con datos reales porque el precio de la vivienda depende de más cosas que el tipo de interés y la inflación existe: la vivienda multiplicó su precio entre 1985 y 2018 por algo más de siete, cuando la inflación lo hizo por algo menos de tres. La vivienda en términos reales multiplicó su precio por dos y medio. En 1985 la deuda pública estaba al 10,58%, mientras que al cierre de 2018 lo estaba al 0,37%. En estas condiciones, la adquisición de la misma vivienda requeriría, entre ahorro previo e hipoteca, diecisiete años en 1985 y veinticuatro años en 2018, dedicando la misma cantidad periódica en términos de poder adquisitivo en ambos casos, y todo ello cuando los tipos de interés en 2018 eran más de diez puntos porcentuales mucho más bajos que en 1985. Los tipos más bajos nunca compensan, ni teórica ni prácticamente, la subida de los precios que experimentan los activos y, por ello, dificultan el acceso a la propiedad.

No quería aburrirles con números. Me disculparán por ello. Lo que me interesa transmitirles es otra cosa.

No estoy abogando por tipos altos, sino a favor de la libertad de precios que incluye a la madre de todos los precios: el tipo de interés

Los tipos de interés bajos han supuesto un enriquecimiento de las generaciones que accedieron a la propiedad, inmobiliaria o de otro tipo, antes de las políticas financieras muy laxas de las dos últimas décadas y han sido una de las causas (hay más) de las dificultades de acceso a la misma por parte de las nuevas generaciones.  Han favorecido a los grandes acreedores: el Estado y las grandes empresas, siempre ávidos del dinero ajeno, pero no a la población en general, para la que la constitución de patrimonios se ha vuelto más dificultosa.

No estoy abogando por tipos altos, sino a favor de la libertad de precios que incluye a la madre de todos los precios: el tipo de interés. Su adulteración, a la que se han dedicado con denuedo los bancos centrales en las últimas décadas manteniéndolos extraordinariamente bajos, genera efectos contrarios al bienestar general, aunque no se perciban en un primer momento.

Bastiat, en la primera mitad del siglo XIX, nos enseñó que los economistas deben ser capaces de percibir lo efectos no evidentes de las medidas económicas y calificarlas como buenas o malas en función de sus efectos a largo plazo para el conjunto de la población. Locke nos apercibió contra los tipos bajos, que favorecerían el traspaso de la propiedad desde los ahorradores a los prestatarios.

Así que la próxima vez que el Banco de España les hable de las dificultades cada vez mayores de los jóvenes para acceder a la vivienda o para constituir patrimonios, pregúntenle: ¿qué hiciste con los tipos de interés?

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