El derrumbamiento del edificio de viviendas el pasado lunes en el barrio madrileño de Carabanchel, que había superado favorablemente la Inspección Técnica de Edificios (ITE) en 2012, ha abierto algunos interrogantes acerca de la efectividad real de estas revisiones de carácter obligatorio. Los edificios que superan una determinada antigüedad deben ser sometidos a estos exámenes técnicos que determinan el estado en que se encuentran, atendiendo principalmente a las condiciones de habitabilidad y de seguridad estructural.
Una ITE somete a examen la totalidad del inmueble: desde las zonas comunes hasta el interior de las casas, los locales y los sótanos
Desde el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) señalan que “las ITEs son un excelente instrumento de control. Sin embargo, el derrumbe de Carabanchel ha puesto sobre la mesa una evidencia: incluso con una ITE favorable, pueden ocultarse deficiencias que no se percibieron en la inspección”. Según un listado del Ayuntamiento de Madrid, en lo que resta de 2015, un total de 9.277 edificios deberán ser examinados. En 2016 deberán pasar la ITE todos aquellos inmuebles construidos o reestructurados a partir del año 1985, es decir, aquellos que cumplan los treinta años de antigüedad.
¿Qué se examina?
Una ITE somete a examen la totalidad del inmueble: desde las zonas comunes hasta el interior de las viviendas, los locales y los sótanos. Los aspectos principales que se evalúan son el estado de la estructura y la cimentación, así como el estado de las fachadas interiores y exteriores. También se hace una revisión de tejados, cubiertas y azoteas. Además, se inspeccionan las redes generales de fontanería y saneamiento y se analizan los elementos de accesibilidad de las fincas. Por otro lado, también se evalúa el comportamiento térmico del edificio y su eficiencia energética. Desde el COAM puntualizan que “una ITE solo se realiza, en principio, mediante el examen de la presencia de síntomas perceptibles. Pero los problemas en los edificios, en ocasiones, son asintomáticos hasta un momento muy avanzado del deterioro. O bien quedan ocultos a la inspección inmediata”. Algo similar pudo suceder también en Madrid, hace justo un año, cuando una loseta desprendida de un balcón terminó con la vida de un varón que se encontraba sentado en la terraza de un bar. El edificio había pasado la ITE en 2011.
"Lo peor que puede sucederle a una comunidad de propietarios es contratar a un técnico que va de la mano de una empresa constructora"
¿Quién las realiza?
Los inspectores habilitados para realizar las revisiones de los edificios son principalmente arquitectos y arquitectos técnicos, a los que la comunidad de propietarios debe contratar sus servicios. Generalmente, existen estudios de arquitectura que se dedican en exclusiva a este cometido. Este es uno de los puntos clave que los vecinos y administradores deben tener en cuenta: ¿a quién contratar? Desde SantaMarta Arquitectos recomiendan que los propietarios se asesoren previamente antes de contratar a nadie, puesto que “un incorrecto análisis de los daños puede originar la realización de cuantiosas obras en una finca, con las consiguientes derramas”. Además, desde RT-Arquitectura subrayan la importancia de que el inspector sea independiente. “Lo peor que puede sucederle a una comunidad de propietarios es contratar a un técnico que va de la mano de una empresa constructora. Normalmente los técnicos que trabajan para constructoras cobran la ITE muy barata, ya que sus ingresos llegan luego por otro lado”, advierten.
¿Cuánto cuestan?
El coste de la revisión depende de las características del inmueble, como el número de plantas, los metros cuadrados o la antigüedad. Las tarifas también difieren en función de las diferentes empresas del sector. Los precios de algunos estudios rondan los 600 euros, sin IVA, para edificios de menos de 2.500 m2. Desde Santamarta Arquitectos aseguran que “una ITE bien realizada, dependiendo del número de viviendas del edificio, no debería ser inferior a 300 ó 400 euros, incluyendo las visitas al edificio, la realización de las actas y la presentación de la ITE en el ayuntamiento”. Algunas administraciones locales han establecido en los últimos años diversas subvenciones y ayudas económicas para sufragar las revisiones y las posteriores obras de reforma de los inmuebles.
En caso de que el edificio no alcance los requisitos mínimos, el inspector redactará un informe desfavorable, que se presenta en el ayuntamiento
¿Qué ocurre si es desfavorable?
Si tras la revisión, el edificio cumple con las condiciones mínimas exigidas en la normativa, el resultado será favorable y no habrá que preocuparse hasta la siguiente inspección. En caso de que el edificio no alcance los requisitos mínimos, el inspector redactará un informe desfavorable, que se presenta en el registro del ayuntamiento para que quede constancia de la necesidad de acometer reformas que garanticen la seguridad del edificio. Una vez que se hayan subsanado las deficiencias, se volverá a presentar en el consistorio un certificado de idoneidad, que acredite que las obras han reparado los daños.
Desde el COAM instan, por su parte, a que los propietarios se pongan en contacto con los técnicos y el ayuntamiento cuando detecten “cualquier indicio de problemas en el edificio. Una deficiencia estructural puede ser corregida si se actúa a tiempo. Desatendida puede provocar males mayores que son, en general, evitables”. En el caso del derrumbe de Carabanchel, los vecinos habían avisado al seguro de que en algunas viviendas habían aparecido grietas importantes. Los técnicos acudieron a revisarlas, pero según relataron algunos ocupantes del inmueble a Vozpópuli, “dijeron que vendrían a revisar los cimientos en septiembre”. Al parecer, los pilares que se encontraban dañados en el local que ocupaba la planta baja, estaban revestidos por planchas de madera, que hubieran hecho imperceptibles los daños estructurales a simple vista.
