Borja Mateo lleva tiempo siendo el 'pepito grillo' del sector inmobiliario. Contrario a la opinión mayoritaria de los expertos desde hace muchos años y famoso por sus continuas advertencias 'apocalípticas' sobre el sector inmobiliario español, en pleno 2015 sigue en sus trece, convencido de que los fundamentales no anuncian, ni de lejos, esa recuperación en el precio que las autoridades señalan no sin voluntarismo.
¿Ha recuperado la vivienda parte de su atractivo como inversión?
Parcialmente sí. La bajada de los precios de la vivienda en España, es ya del 52-57% desde precios de pico de 2006 y pareja a la bajada de precios de alquileres que ya se han desmoronado el 40-45% en el mismo período de tiempo con lo que la subida de rentabilidad, para el conjunto del mercado, es baja. Aun así, teniendo en cuenta los elementos que determinan el atractivo de una inversión (rentabilidad, liquidez, volatilidad y gastos de transacción), el mercado inmobiliario dista de ser atractivo. Las coordenadas que delimitan lo atractivo de una inversión son varias: rentabilidad, riesgo-volatilidad, gastos de transacción, y liquidez. Ahora mucha gente solo se fija en la rentabilidad de la vivienda que es mucho más alta que la que ofrece la renta fija, pero ¿qué sucederá cuando se corrijan las valoraciones actuales de las distintas clases de bonos? ¿Que ocurrirá cuando los bancos ya no den el 0% de interés por los depósitos, sino el 1,5%? Que saldrá dinero del mercado inmobiliario en búsqueda de rentabilidades que sean mucho más sanas, sobre todo teniendo en cuenta los gastos de transacción, la iliquidez y la probabilidad de impago que sufren los pisos.
¿Qué rentabilidad por interés ofrece actualmente la vivienda?
"El riesgo de un batacazo en el mercado inmobiliario es muy real porque es una inversión de la que es muy, muy difícil salir"
Para el conjunto del mercado, la rentabilidad es del 4,7% bruta, es decir, antes de todos los gatos incluyendo los de transacción. La neta, que es la realmente interesante, hay que reducirla el 10% por los gastos de transacción, es decir, ya nos vamos al 4,27%. De ahí, hay que rebajarla de nuevo el 0,75% porque ese es el porcentaje que representan los gastos de comunidad, de IBI y derramas, es decir, ya nos vamos de una tacada al 3,52%. Si a eso, restamos a su vez, que en el 17% de relaciones de alquiler existen litigios, y que el propietario tarda en acceder a la vivienda, de media unos meses, con un período de amortización de la casa de 50 años, eso quiere decir que tenemos que quitar a la rentabilidad, otro 0,5%. Es decir, de una rentabilidad aparente del 4,27%, nos vamos a una real del 3,02% y eso antes de impuestos. Con esa rentabilidad del 3,02% y unos gastos de transacción del 10%, lleva más de tres años solamente recuperar los gastos de transacción, es decir, es a partir del año cuatro, cuando el inversor comienza a ganar dinero.
La gente no echa los números, está obsesionada por comprar vivienda y tienen una energía codiciosa muy poderosa… no entienden que con deflación, solo con mantener el dinero en el banco, ya ganan capacidad adquisitiva. Esta idea tan sencilla es muy difícil de entender para muchísima gente. En estos momentos, es mucho más interesante estar en crédito muy seguro y liquido al 1%, que una vivienda al 3,02% de rentabilidad real, cuando el riesgo de un batacazo en el mercado inmobiliario es muy real porque es una inversión de la que es muy, muy difícil salir.
Pero, los bajos de interés… ¿no está animando mucho el mercado?
Sí, los bajos tipos de interés de los bonos de Estado actúan como un agujero negro que lo van engullendo todo, absolutamente todo. De hecho, en estos momentos, el 25% del conjunto de la renta fija, de los bonos, existentes ya están dando rentabilidades negativas. De esta forma, para obtener las mismas rentabilidades que hace un año, la gente tiene que incurrir en muchos mayores riesgos muchos de cuya existencia la gente no es ni consciente. Esos elementos de riesgo, tales que la falta de liquidez inherente al bien, vuelven a la vida en un momento de frenesí de mercado y es cuando ese mismo elemento, hace que el valor de mercado del bien se desplome porque existen alternativas mucho más interesantes.
"Quitando los gastos de transacción, es a partir del cuarto año cuando el inversor comienza a ganar dinero"
Por esta razón, por la falta de otros bienes que den más rentabilidad, muchas personas compran vivienda ahora. Hay que ser muy claro: quienes compran ahora casa, son los empobrecidos del futuro. Para que el valor de inversión baje, sólo hace falta una de las dos condiciones siguientes: subida de tipos o bien una revalorización de los precios de las distintas clases de activos, tales como acciones o bonos. En cualquiera de los dos escenarios, y ante una falta estructural de vivienda en España para la salvaje oferta instalada, los precios de la vivienda bajarán de nuevo.
Han aumentado fuertemente el numero de transacciones y las hipotecas concedidas… ¿es un cambio de ciclo en el mercado?
No, rotundamente no: estamos en un episodio más del superciclo de bajadas de precios de pisos que comenzó en 2006… esto aun no ha finalizado. Aquellos mismos que negaron sistemáticamente la existencia de la burbuja inmobiliaria, son los que dicen ahora que hay que lanzarse a adquirir vivienda porque sino las oportunidades pasan. El ciclo alcista de 1973-2006 tuvo dos interrupciones un de ellas a mediados de los noventa; ahora, el mercado toma aire gracias a los tipos de interés bajos.
Uno de los elementos que lleva al ciclo alcista, es la bajada de los tipos de interés secular que se dio desde mediados de los 70 y que se acelera con la caída del marxismo en 1989 que amplía la oferta mundial existente con lo que bajan los precios a nivel mundial. La bajada de los tipos de interés vino muy bien porque facilitó la financiación de la deuda a largo plazo con lo que aumentó la demanda de los bienes expuestos a financiaciones a largo plazo tales que los pisos. Los españoles que compraron vivienda en aquella época, sin saberlo, eran poseedores de un bono a largo plazo el cual se revalorizaba según bajaran los tipos de interés que es lo que sucedió.
"Los que negaron la existencia de la burbuja inmobiliaria son los mismos que ahora dicen que hay que comprar vivienda porque las oportunidades pasan"
En estos momentos tenemos el riesgo claro de que suceda lo contrario, es decir, de que los gastos de financiación suban de suerte que bajen de nuevo las valoraciones de las casas. Cuanto más suben los tipos o bajen los precios de los alquileres, menos valen las viviendas. Ante el aumento de los tipos, disminuye la demanda porque los gastos de financiación aumentan; si bajan los alquileres, los potenciales inversores pagan menos porque hay menos rentabilidad. En España, se puede dar en cualquier momento la primera opción, además de que, al disminuir el período de desahucio como consecuencia de las tres reformas legales que ha habido, ha aumentado la oferta de vivienda del alquiler ya que es mucho más fácil desahuciar a un inquilino moroso.
Vamos por partes, porque la gente se pierde. En el pico de la burbuja, allá por septiembre de 2006, se concedieron 129.000 hipotecas, hemos llegado a las 14.000 mensuales hace bien poco y ahora estamos en 21.000. Efectivamente, 21.000 son muchas más que 14.000, pero muchísimas menos, el 84% por debajo de las 129.000 de pico. La gente confunde recuperación de crédito con la práctica crediticia necia del pico, que es la que haría falta para liquidar todas las existencias de vivienda que hay. Por otro lado, el número de transacciones…efectivamente que han aumentado por la sencilla razón de que los precios de los pisos han bajado. Lo mejor que le puede suceder a un vendedor es que el precio de la vivienda baje porque así más fácilmente se vende su casa.
¿Ha tocado fondo el precio de los pisos en España? ¿Es buen momento para comprar en nuestro país?
No, no han tocado suelo: en cuando suban los tipos de interés, los precios bajarán de nuevo ya que estructuralmente no hay demanda de vivienda en España. No, no es buen momento para comprar vivienda. La gente está invirtiendo tácticamente a falta de otros activos con más rentabilidad, esa es única razón, no porque las casas los valgan intrínsecamente; en cuando prevalezca un mercado fundamental, donde los tipos de interés sean más altos o bien aumente la mora del sistema, los precios bajarán de nuevo.
¿En qué zonas geográficas se recomienda adquirir un inmueble? ¿Por qué?
"La OCU ha sacado una herramienta para comprobar si merece la pena la compra de una vivienda comparada con otros bienes de inversión"
En ninguna: España está aún inmersa en un superciclo de bajadas de precios de la los pisos. El superciclo alcista duró de 1973 a 2006 con dos fases de bajadas y el ciclo de corrección que comenzó en 2006 no ha acabado. La Organización de Consumidores y Usuarios de España acaba de sacar una fantástica herramienta que permite a la gente calcular automáticamente la rentabilidad de una enorme cantidad de inmuebles de España y de comprobar si merece la pena o no su compra comparada con la rentabilidad de otros muchos bienes de inversión como los bonos del Estado. Esta organización dice que en el 85% de los casos, no merece la pena comprar para alquilar; bueno, si a estos cálculos añadimos los gastos de transacción de las casas y los de gestión, realmente nos vamos a un 95% de viviendas cuya compra para luego a terceros no tiene sentido económico.
Los inmuebles residenciales, ¿han vuelto a emerger como inversión de gran atractivo?
No: los precios de la vivienda en España son aún demasiado altos. La gente está comprando animada por los bajos tipos de interés en la renta fija (bonos); en cuando las valoraciones de los bonos se corrijan, saldrá dinero del mercado inmobiliario a otro tipo de bienes con lo que los precios de las casas bajarán de nuevo…es cuestión de esperar
¿Es cierto que el excedente de casas sin vender se va desinflando poco a poco?
Sí, pero mucho más lentamente que lo que la gente se cree. En España, entre pisos a la venta de primera y segunda mano, en construcción, vacíos y en alquiler, existe un parque de unos 4,5 a 4,8 millones de viviendas que presionan a la baja de los alquileres y de los precios de venta. El hecho de que se haya reducido fuertemente el período de desahucio del inquilino moroso, lleva a la salida de más vivienda al mercado de alquiler con lo que los precios de los pisos, y las rentabilidades de las mismas, bajan. Cuando una vivienda rienda menos, menos atractiva resulta para los inversores con lo que su precio baja
¿Es el precio de la vivienda el mejor indicador para los inversores?
No: la clave es la rentabilidad que es sólo del 4,27% tras todos los gastos y baja aún como para merecer la pena comprar. A ese 4,27% hay que restarle los gastos de gestión de la vivienda, además de la probabilidad de impago del alquiler.
En términos generales, ¿cuánto han caído los precios de los inmuebles desde el comienzo de la crisis?
En el mercado de segunda mano entre particulares, la bajada es del 52-57%. El único mercado que está aquí para quedarse es el de segunda mano entre particulares en el que los bancos prestan muy poco. Aquellos pisos en los que los bancos prestan el 100% para su adquisición tienen gran trampa: esos mismos pisos los venden los particulares sin financiación a 65, mientras que los bancos, que los financian al 100%, los venden a 100. El que compra este tipo de vivienda, el primer día, tiene una pérdida de mucho cuidado.
¿Cuánto podrían crecer los precios en 2015?
¿Crecer? De eso nada: la bajada, para el conjunto del mercado de segunda mano, rondará el 2-3% en 2015 tras una bajada del 4-5% en 2014.
¿Es cierto que los lugares más seguros para invertir son las mejores localizaciones de las ciudades más importantes y dinámicas y los enclaves costeros con mayor afluencia de turistas?
No, estoy en desacuerdo. Los mejores lugares son las zonas más deprimidas de las ciudades, no las de nivel económico alto: ofrecen la mejor rentabilidad y, por tanto, la mejor protección ante subidas de tipos que llegaran y acelerarán de nuevo las bajadas de precios de los pisos
Teniendo en cuenta la relación rentabilidad-riesgo, ¿es la compra de vivienda para arrendar una de las mejores alternativas para el pequeño inversor?
No, es muy peligrosa. Como inversor particular no me metería a comprar vivienda aún, es demasiado pronto. La gente que compre ahora vivienda es carne de cañón de fuerte empobrecimiento. En España ha aumentado fuertemente el riesgo político ante la posibilidad de un gobierno de extrema izquierda liderado por el PSOE-Podemos-Partido Comunista-Herri Batasuna el cual puede ser muy negativo para los ahorradores.
¿Hay riesgos de que se genere una nueva burbuja? ¿Cómo evitarla?
No, no veo riesgo por ningún lado. Los precios de la vivienda siguen, para el conjunto de España, bajando, lo que no quiere decir que puedan estabilizarse para el conjunto del mercado y existir subidas puntuales en zonas geográficas muy concretas. Hay que estar loco ahora para adquirir vivienda.
Bajo tu punto de vista. ¿Qué medidas políticas y fiscales son necesarias para lograr un mercado inmobiliario sano, estable y donde haya crecimiento moderado de precios?
La mejor política fiscal en materia de vivienda, teniendo en cuenta las enormes existencias de vivienda que hay en España, no es otra que el desahucio rápido del inquilino moroso. De esta forma se gana mucha seguridad jurídica, respeto de la propiedad privada y sale la oferta existente de viviendas vacías al mercado de alquiler con lo que este se abarata. En el momento actual de nuestro país, la salida de más viviendas al mercado de alquiler es muy sano ya que la política anterior de no proteger de forma efectiva al propietario, llevaba a que este solo especulara con la subida del precio de la vivienda y no con su alquiler con lo que el piso permanecía cerrado a cal y canto.
¿Crecimiento moderado de los precios? Eso es vivir en Marte. No sólo estructuralmente no hay demanda de vivienda y una oferta salvaje embalsada, sino que, además, al aumentar la oferta en alquiler bajan los precios de los mismos con lo que también lo hacen los precios de mercado de la vivienda, sus valoraciones objetivas. Estructuralmente estamos en mitad de un gran ciclo de bajadas de precios de pisos que no ha finalizado.
Las propuestas fiscales de la izquierda radical del PSOE y demás de querer llevar al IRPF los rendimientos por alquiler, son muy insolidarias con la gente que ha trabajado muy duro, y además contraproducentes para el ahorro y el propio mercado inmobiliario ya que no animan a que salga más oferta al mercado.
¿Qué medidas tomarías tú para evitar otra burbuja, o el ladrillo debe funcionar necesariamente a base de burbujas?
"Desahucios rápidos del moroso, dación en pago, reestructuración de hipotecas firmadas antes de 2010, tasaciones independientes de los bancos... son algunas medidas necesarias"
Varias: desahucio muy rápido del inquilino moroso; dación en pago para todos los créditos inmobiliarios concedidos; reestructuración de las hipotecas morosos existentes en este momento y firmadas antes del uno de enero de 2010; unificación de las distintas estadísticas ya existentes sin necesidad de crear nuevas; creación de un sistema informático lejos del alcance de los bancos que establezca tasaciones de una tasadora concreta para un bien determinado; responsabilidad del Estado y personal por declaraciones políticas sobre la conveniencia de comprar vivienda; eliminación de todos los pisos de oferta pública de propiedad en proyecto; bajada de impuestos a las ganancias de capital por venta de vivienda y resultantes de las rentas por alquiler.
Siempre defiendes que comprar para invertir es de locos. Pero en la actualidad tenemos la renta fija y los depósitos por los suelos. A un inversor poco arriesgado, que no quiere Bolsa, ¿por qué no le interesa la vivienda?
Los pequeños inversores que se meten a comprar una vivienda para invertir no entienden en profundidad los efectos devastadores de una subida de interés en la valoración de los bienes expuestos a grandes necesidades de financiación como la vivienda. Fíjese: un bono de alta calidad y a 30 años, ante la subida de los tipos del 1%, pierde el 22% de su valor y en esa situación se haya tanto el vendedor de vivienda como el potencial comprador con lo que, cuando suban los tipos, el precio de la vivienda baja. La gente no entiende que el mercado inmobiliario es muy sensible a la subida de tipos y que esta corre muy en contra de los propietarios. Actualmente es mucho mayor riesgo una subida de las rentabilidades que la oportunidad que representa una mayor bajada de los tipos que tiene muy poco recorrido potencial: esto es algo que no lo entiende mucha gente y es lo que los arruinará si es que adquieren vivienda ahora.
Alquileres: a tu juicio como está yendo en España el tema de los desahucios por impago de alquiler. ¿Necesita endurecerse o está funcionando bien como está?
Está funcionando razonablemente bien. El propietario que ande listo, puede conseguir recuperar la vivienda en tres a seis meses; la bajada del período de desahucio por impago de alquiler es la clave del mercado en la que resulta más barato actuar. La salida al mercado de tanto alquiler hace que los precios, en su conjunto, bajen que es lo que lleva sucediendo desde principios de 2007.
"En cuanto la realidad ponga en su sitio a los propietarios-caseros, veremos que los alquileres bajan de nuevo: la oferta es mucho mayor que la demanda"
Ahora, desde principios de año, hemos constatado una muy ligera subida de los precios de alquiler que pretenden los propietarios, pero… ¿por qué? Muy fácil: hay gente que ha comprado vivienda para alquilar que tiene una expectativa de rentabilidad que se dará de bruces con el mercado de alquiler; tengo gran interés en saber en cuánto tiempo se alquilan esas vivienda que salen a precios más altos que los del mercado, y a qué precios se cierran las transacciones. En cuando la realidad ponga en su sitio a los propietarios-caseros, veremos que los alquileres bajan de nuevo: la oferta es mucho mayor que la demanda, teniendo en cuenta la salvaje oferta que existe de vivienda a la venta.
Pisos de segunda mano a la venta, tiene que existir alrededor de 800-900.000 a los que hay que sumar unos 700.000 de primera mano en venta…eso sin tener en cuenta los 700-800.000 que están en algún proceso de construcción y que no están a la venta, pero que van entrando en el mercado de venta a trompicones, con lo que hacen bajar los precios de venta y, luego, de alquiler.
La renta media en comparación con los precios medios sigue siendo muy baja, por lo cual la compra aún no es posible para un buen número de la población, ¿deben seguir bajando las viviendas para permitir el acceso de la clase media a las mismas?
Sí, efectivamente, esa bajada de precio de alquiler y de venta de los pisos es paralela y todas las dinámicas de mercado apuntan en esa dirección. El hecho de que los alquileres sean tan baratos respecto a los precios de venta, y ante la falta de demanda de alquiler que haga que los mismos suban, hacen que los precios de la vivienda tiren hacia abajo porque los potenciales compradores-inversores no están dispuestos a pagar lo que se les pide ante la constatación de que las rentabilidades justifican el precio de venta.
¿Crees que el alquiler seguirá creciendo en España? No crees que siguen estando caros en relación a la renta de las personas?
Sin lugar a dudas está aún demasiado caros, pero mucho más baratos que en 2007. Quien paga por un alquiler el mismo precio que el año pasado, algo está haciendo muy mal. En las distintos portales inmobiliarios, estamos viendo un enorme aumento del número de vivienda que salen al mercado de alquiler porque mucha gente se ha lanzado a la compra de vivienda para alquiler y, además, los propietarios ya existentes sacan su vivienda al mercado porque ahora es más fácil el desahucio por impago de alquiler. No solo los alquileres van a continuar abaratándose durante los próximos años, sino que además, ante la posibilidad real de que la bajada de los precios de la vivienda se reactive en próximas fechas, es la mejor de las opciones.
Los precios se volverán a abaratar en cuando suban los tipos o bien haya una corrección en el mercado de los bonos, de la deuda existente. Vamos a ver: en un país en el cual el número de habitantes habrá bajado a los 40 millones en 2050, ¿quién se cree que los precios de la vivienda vayan a poder subir? Sólo aquellos ofuscados porque el depósito de su banco no les da nada de interés y que no se paran a pensar en los efectos devastadores que tiene la subida de los tipos de interés en deudas a largo plazo.
Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario”
