Meliá ha reducido a cinco años la duración de los contratos de alquiler de los últimos hoteles que vendió a Atom, la socimi de Bankinter, y que la cadena sigue explotando. Con esta nueva estrategia, el grupo de la familia Escarrer pretende controlar su deuda ante la obligada aplicación de la nueva normativa contable IFRS16 relacionada con los arrendamientos, según ha podido saber Vozpópuli.
En 2018, el grupo hotelero se convirtió en el principal arrendatario de la socimi Atom, alquilando seis de sus hoteles: Complejo Sol Calas (Mallorca), Sol Falcó (Menorca), Sol Costa Atlantis (Tenerife), Sol La Palma (Tenerife), Sol Jandía Mar (Fuerteventura) y Sol Sevilla.
Fuentes del sector explican a este medio que mientras en los tres primeros cuentan con contratos próximos a los 20 años de duración, como es habitual en este tipo de activos, con alquileres a medio y largo plazo; en los tres últimos -vendidos por Meliá a Atom el pasado julio de 2018- su extensión se ha reducido a cinco años.
Así lo detalla la propia cadena hotelera en las cuentas del pasado año, en las que hace referencia a la venta de estos tres hoteles: "Continuaremos operando los hoteles por medio de contratos de alquiler variable que tendrán una validez de cinco años y que podrán extenderse, a nuestra total discreción, hasta un máximo de 25 años", reza el documento.
Lo mismo ha ocurrido con el hotel Meliá Valencia, el último activo que el grupo hotelero vendió a Atom en mayo de este año por 42,3 millones de euros. En este caso el grupo hotelero también seguirá explotándolo bajo un contrato de alquiler de cinco años prorrogables a 25, frente a los periodos más extensos vigentes en otros casos. También es a tipo variable, pues sólo está obligada a incluir en su balance la renta fija del arrendamiento que pagará.
En la actualidad Meliá cuenta con 329 hoteles abiertos, de los que opera 108 en régimen de alquiler, el mismo número que en 2018. Estos representan el 33% de la cartera total del grupo, según figura en las cuentas. En cuanto al número de activos registrados en gestión (126 hoteles), suponen un 39% del total, mientras que apenas el 12% son de su propiedad. Un modelo de negocio que podría verse alterado por la entrada en vigor de la nueva normativa contable.
La nueva norma contable
El IFRS16 o NIIF16 es una norma contable internacional de forzoso cumplimiento desde el 1 de enero de 2019 que afecta principalmente a los arrendatarios. Esta obliga a contabilizar los arrendamientos operativos, hasta ahora fuerza del balance, como los financieros, de manera que todos los alquileres se reconocen como activo y también como pasivo, cambiando drásticamente los ratios de endeudamiento y rentabilidad.
"Las sociedades con arrendamientos operativos tendrán aparentemente más activos, pero también estarán más fuertemente endeudadas", explica KPMG en su página web. "Esto inevitablemente impactará en muchos de los aspectos relacionados con la estrategia inmobiliaria, legal, contable o financiera", matizan los expertos de CBRE en su portal.
Marisa Pérez Puerta, socia de KPMG en el área de asesoramiento contable, explica a Vozpópuli que las empresas "cada vez buscan más agilidad para adaptarse a sus clientes", por lo que algunas tenderán a "contratos flexibles en tiempo e importe", a través de rentas variables. Cuando este gasto no tenía impacto en el balance, la compañía quería "tener seguridad", mientras que ahora busca "flexibilidad".
En este sentido, la experta insiste en que un parámetro crucial para definir los plazos es la "certeza razonable que se tiene sobre la permanencia en relación a ese activo en términos económicos". Además, Pérez Puerta señala que "las nuevas formas de viajar de los clientes también han generado cambios en los modelos de negocio. Esta situación va a requerir una mayor atención por parte de las empresas en la gestión de los nuevos contratos y su impacto en el balance y en la cuenta de resultados", sentencia.
Deloitte coincide en su guía sobre el IFRS16 en que "comercialmente, la nueva contabilidad puede llevar a que las entidades consideren su estrategia de arrendar-comprar y/o si moverse a arrendamientos más cortos o a arrendamientos que involucren más alquileres variables con el fin de minimizar los activos y pasivos a ser adicionados al balance general".
