El precio de las viviendas en alquiler lleva meses al alza y la tendencia podría agravarse en los próximos meses. El principal motivo pasa por la creciente escasez de oferta, con un volumen de pisos incluso menor al que disparó los precios antes de la pandemia, según se desprende de un informe de la tasadora Uve Valoraciones de la mano de Idealista al que ha tenido acceso Vozpópuli.
El estudio recaba la información existente sobre el mercado desde 2013 (año desde el que los precios comenzaron a subir). Constata que la oferta empezó entonces a descender hasta repuntar durante la pandemia. Durante el confinamiento se acumuló un excedente de pisos sin alquilar que, a día de hoy, ya se ha absorbido.
De hecho, el volumen de alquileres disponibles a fecha de abril de 2022 es "el mínimo absoluto de la serie histórica", según el estudio de Uve Valoraciones, para un total de 64.596 pisos (por los 141.412 que llegó a haber a finales de 2020). El anterior pozo se había registrado en el cuarto trimestre de 2017, cuando se contabilizaron 72.639 pisos en oferta. Entre octubre de 2017 y abril de 2018, los precios subieron más de un 10%.
Ya en el conjunto del período 2014-2020, la oferta de vivienda en alquiler se contrajo alrededor de un 50% y el precio medio subió en una proporción similar
"Parece que la clave para que los precios del alquiler suban es que las ofertas disminuyan", enuncia el informe tras poner en relación la evolución del volumen de pisos disponibles con la trayectoria de los precios. "Cuanto más disminuyen las cifras de ofertas, más suben los precios del alquiler dos trimestres después. Cuanto más aumentan las cifras de ofertas, más bajan los precios de alquiler dos trimestres después".
Así las cosas, desde la tasadora proyectan una subida de los precios del 6% para los próximos meses de 2022 tras una caída en la oferta de más del 53% desde finales de 2020. Ya en el conjunto del período 2014-2020, la oferta se contrajo alrededor de un 50% y el precio medio subió en una proporción similar, atendiendo a los registros de Idealista (de 7,2 euros por metro cuadrado en enero de 2014 a 11 euros en el comienzo de 2020).
Razones para la caída de la oferta en alquiler postcovid
La progresiva recuperación de la demanda nacional e internacional tras el confinamiento, con el levantamiento de las restricciones a la circulación entre comunidades y desde el exterior, explica buena parte de la reducción de la oferta en los últimos 16 meses. Esta dinámica, en suma, se vio favorecida por las rebajas de precio derivadas de la propia pandemia.
Sin embargo, fuentes del mercado añaden otros elementos, como la inseguridad jurídica provocada por los crecientes vientos de regulación sobre el sector. Las miradas se centran en el pacto que alcanzaron el PSOE y Unidas Podemos en 2021 en torno a un proyecto de Ley de Vivienda que facultaría a las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos para imponer controles de precio en zonas que se declaren como "tensionadas".
También se alude a los decretos aprobados por el Ejecutivo central con medidas excepcionales para proteger el derecho a la vivienda de los inquilinos, como la suspensión de desahucios y la limitación de las actualizaciones de contrato al 2% (frente a la aplicación de subidas conforme al Índice de Precios de Consumo a la que da derecho la Ley de Arrendamientos Urbanos).
El Gobierno extenderá la limitación del 2% más allá de junio, hasta septiembre e incluso potencialmente hasta diciembre
Como avanzó este diario, el Gobierno extenderá la limitación del 2% más allá de junio, hasta septiembre e incluso potencialmente hasta diciembre. Según una encuesta de Idealista, el 12% de los inversores del mercado ha decidido salirse del mercado tras la desindexación de los alquileres respecto al IPC, si bien por ahora no se percibe al menos una profundización de la reducción de la oferta sino más bien la continuidad de la inercia bajista.
El creciente trasvase de la oferta tradicional al segmento turístico y/o de temporada se vería impulsado tanto por la recuperación del demandante foráneo como por la búsqueda de los caseros de sortear futuras limitaciones legales, hasta el punto de, en algunas ocasiones, poner el inmueble en venta.
En este sentido, llama la atención que en Barcelona, donde se implementó una ley de limitación de precios entre octubre de 2020 y marzo de 2022, la oferta está hoy por debajo de los niveles de principios de 2020 y los precios, un 6,4% por debajo de máximos. Por contra, en Madrid, el otro gran mercado nacional, el volumen en oferta sigue un 40% por encima y el coste promedio se mantiene un 9,4% menor al pico.
