Nuevo hito judicial en el mercado de los alquileres en España. Un juez de Alicante ha impuesto a un centro comercial la rebaja del alquiler durante todo 2022 con motivo de la covid. El afectado es Zenia Boulevard, gestionado por la compañía Nhood del grupo francés Auchan (dueño de los supermercados Alcampo). Zenia deberá rebajar un 25% del alquiler a una tienda de la marca de ropa de niños Charanga después de que esta presentara un recurso de 'rebus sic stantibus' por el impacto en su negocio de la pandemia.
El juzgado número dos de la alicantina Orihuela ha obligado a Zenia Boulevard a reducir el cobro de alquiler respecto al contrato original -precovid- entre un 75% y un 50% entre marzo de 2020 y julio de 2021, y en un 25% desde agosto de 2021 hasta diciembre de 2022. El juez Alfonso Carlos Aliaga Casanova ha tomado esa decisión partiendo de que la empresa demandada reconoció una caída de afluencia entre agosto y septiembre de 2021 respecto a los niveles prepandemia inferior al 50% pero todavía superior al 25%, según se desprende de la sentencia del pasado 17 de diciembre a la que tuvo acceso este diario.
"Es el primer caso de una sentencia de rebus de centro comercial que afecta al ejercicio 2022. Hasta la fecha, solo había una sentencia de Aeropuertos Españoles y Navegación Aérea (AENA) con dicho alcance", incide el abogado Jordi Ruiz de Villa del despacho Fieldfisher Jausas, que asistió a Charanga en el caso. La otra empresa afectada, asesorada por uno de los principales despachos españoles, Garrigues, podrá recurrir la sentencia ante la Audiencia Provincial de Alicante. Desde Garrigues han preferido no hacer comentarios.
Rebaja del alquiler para 2020, 2021 y 2022
El juez de primera instancia ha ordenado a Zenia aplicar también una rebaja del 75% para el alquiler de abril, mayo y junio de 2020, por ser el periodo de confinamiento en el que el local estuvo cerrado (la condonación no es total porque el centro comercial se mantuvo abierto al acceso de los empleados de la tienda), y de un 50% de julio de 2020 a julio de 2021 por la disminución de público en el centro comercial.
En ese mismo período, las ventas bajaron un 67% respecto a 2019. El juez incide en que en los meses anteriores a la pandemia ya se observaba una bajada del 20%, por lo que no sería de aplicación una disminución lineal conforme a la caída de ventas como la reclamada por el demandante.
"Dado que desde agosto de 2019 a febrero de 2020 ya se apreció una tendencia a la disminución de las ventas en la tienda objeto de autos y no todo el descenso de las ventas es imputable a la pandemia,
resulta más adecuado fijar la reducción de las rentas teniendo en cuenta la evolución apreciada en la afluencia de clientes al centro comercial (...) No procede la reducción de los gastos a abonar por el actor para los gastos comunes, puesto que la parte a abonar por éste se fija de forma proporcional a la superficie del local y no en función de las ventas", añade el juez.
La sentencia razona además que el hecho de que el contrato constara de una renta mínima garantizada para una renta variable ligada a ventas no exime al arrendador de correr con el cambio en las circunstancias.
"El hecho de que se pactó una renta variable en función de las ventas con un mínimo (la renta arrendaticia debía ser del 6% de la facturación pero con un mínimo de 4.480 euros), no permite soslayar los gravísimos efectos de la crisis sanitaria
"El hecho de que se pactó una renta variable en función de las ventas con un mínimo (la renta arrendaticia
debía ser del 6% de la facturación pero con un mínimo de 4.480 euros), no permite soslayar los gravísimos efectos de la crisis sanitaria, ni dicha cláusula (habitual en el sector) se introdujo para evitar los efectos devastadores de una pandemia por nadie siquiera imaginable, sino más bien con la finalidad
de suavizar las consecuencias de las fluctuaciones del mercado o las crisis cíclicas", a juicio del juez.
Cuando se produjo la pandemia, el arrendatario adeudaba tres mensualidades del alquiler. Según la sentencia, dicha cuestión no desmerece la demanda toda vez que el arrendatario se puso al día en cuanto la situación lo permitió.
"El hecho de que algunos meses, después de los tres meses de confinamiento, el local no abriera sus puertas al público en todo el horario que permitía el centro comercial, no implica que el actor no haya hecho todo lo necesario para superar las dificultades de la pandemia, puesto que en realidad tal postura persigue reducir costes de personal ante la disminución de afluencia de público de tales meses", añade la resolución.
Paralelamente, el juez afirma que Zenia negoció de buena fe en todo momento -ofreció moratorias- pese a luego no alcanzar un acuerdo con el inquilino, y no le impuso costas.
