Pese a la caída en las transacciones de vivienda y el freno de las hipotecas, la banca descarta un pinchazo en España. Y no solo eso, sino que ya empieza a perfilar un significativo repunte en los precios el próximo año, en el que el residencial pasaría a revalorizarse por encima de la inflación.
Esa es, al menos, la proyección de los bancos, como BBVA, CaixaBank o ING, que ya descuentan repuntes reales generalizados en los inmuebles residenciales para el 2025 tras revisar al alza sus estimaciones sobre el segmento en paralelo a los últimos datos del Notariado, de acuerdo al cual la vivienda habría cerrado el 2023 con una revalorización nominal del 1,5%. De igual forma, el Banco de España estima que la vivienda se mantiene estable pese a una tasa de esfuerzo cercana al 40% pero todavía alejada de los niveles superiores al 50% del 2008.
El consenso en las entidades financieras es que los precios seguirían relativamente estables en este primer semestre para luego volver a repuntar. Una perspectiva que se cimenta en torno a la expectativas de rebaja en los tipos de interés desde el Banco Central Europeo, su previsión sobre la evolución del Producto Interior Bruto (PIB), y el déficit estructural de viviendas, que contrasta con lo que la situación que derivó en la última crisis inmobiliaria. Todo ello pese a que, como recoge BBVA, existe ya un puñado de regiones donde los precios ya han superado los máximos de la burbuja, como Baleares, Madrid, Cataluña o Navarra.
Déficit estructural de viviendas hasta 2026
Los bancos comparten en buena medida las tesis que llegan desde el sector promotor. Así pues, si en 2006 se llegaron a visar cerca de un millón de viviendas con un ritmo de demanda de 500.000 nuevos hogares anuales, la cifra de visados en 2023 habría acabado en torno a los 100.000 pese a un crecimiento en la demanda de casi 300.000 nuevos hogares, de acuerdo a las estimaciones de BBVA.
Según datos de la asociación de promotores inmobiliarios de Madrid, el 2023 se habría cerrado con un déficit de 200.000 viviendas, que de acuerdo a fuentes financieras del sector, se repetiría anualmente hasta 2026.
"La escasez de oferta de vivienda, sobre todo en el segmento de obra nueva, sostendrá el precio", estiman desde el departamento de estudios del BBVA. "En 2025, el crecimiento de las ventas ante un producto final limitado propiciará un avance del precio algo más intenso".
Bajo sus estimaciones, el precio de la vivienda subiría un 2,6% nominal este año que equivaldría a un descenso real de los precios del 0,8% a la par de un alza en el PIB de 1,5 puntos porcentuales. Sin embargo, de cara a 2025, la previsión del banco que preside Carlos Torres es que el PIB escale un 2,5% y que los precios de la vivienda suban un 4,2% nominal, equivalente a un 1,9% en términos reales que supondría la mayor subida de la vivienda descontada la inflación desde 2021.
Por su parte, desde CaixaBank apuntan a que el sector vaya cobrando fuerza a lo largo de este 2024, hasta cerrar el año con un alza nominal de entre el 2,7% y el 3,5% que se vería absorbido por una inflación del 3,6%. Para el próximo año apuntan a otro alza nominal del 2,5% que supondría una revalorización real y que seguiría además a unas 552.000 transacciones, algo más que las 550.000 proyectadas para este año y cerca de las 556.000 que se viene superando desde el rebote postcovid de 2021.
S&P proyecta alzas de precio hasta 2027
Las perspectivas sobre la vivienda en España son similares a nivel internacional. ING apuesta a un 2024 neutro, con una suba nominal de los precios de la vivienda del 3% que se vería aplacada por una inflación del mismo porcentaje. Para 2025, la proyección del banco holandés es que el residencial español se revalorice en cerca de un 4% nominal, para un 1,8% real que configuraría el mayor alza del último lustro en sus registros.
En su último análisis, ING no solo atiende a las proyecciones de población del Instituto Nacional de Estadística y su cruce con las expectativas de producción de vivienda, sino también a las propias expectativas del mercado comprador. De acuerdo a un estudio de Ipsos para el banco neerlandés, solo el 4% de los españoles esperan una bajada fuerte de los precios este año. Una posible ralentización en el boom del comprador foráneo con mayor capacidad adquisitiva explicaría una contención este 2024 que se vería igualmente superada el próximo año a la luz de las demás inercias.
En suma, desde una de las tres mayores agencias de calificación crediticia en el mundo, Standard & Poor's, ponen el acento en la elevada cobertura a tipos fijos para varias décadas del grueso del mercado hipotecario...Y van más allá a raíz del citado déficit estructural de oferta: apuestan a otro alza real de los precios de la vivienda del 2,5% en España al cabo de 2026.
