Pocas veces se puede ver a primeros espadas de Banco Santander, BBVA y Goldman Sachs discutiendo en un mismo foro sobre la crisis inmobiliaria española. Este jueves ocurrió en unas jornadas organizadas por el IESE, Aguirre Newman y Tinsa. Con tres visiones distintas: Santander cree que el sector volverá a cometer los mismos errores y que el mercado actual ofrece grandes oportunidades; BBVA, que la financiación al ladrillo ha vuelto, pero con condiciones más duras; y Goldman Sachs, que teme que el exceso de liquidez acabe por financiar proyectos inviables.
“Los ciclos se repetirán, y los bancos volveremos a cometer los mismos errores. La avaricia acaba pudiendo con la prudencia”, señaló Javier García-Carranza, director general adjunto de Santander. El directivo avisó además de que la banca ya está de nuevo “poniendo un precio muy bajo a ese riesgo [promotor]”. “No hablo de financiación para proyectos sin dinero, sino para los que ponen capital”, matizó.
García-Carranza, que llegó hace un año a Santander procedente de Morgan Stanley, para encargarse de participadas y desinversiones inmobiliarias, entre otros negocios, chocó en esta parte del debate con su homólogo en BBVA, Juan Ortueta, recientemente nombrado director de la Unidad Inmobiliaria, BBVA Real Estate.
Para Ortueta, los bancos “no volveremos a caer en lo mismo”. “¿Quién sabe a largo plazo? Pero esta crisis ha sido de gran calibre, con damnificados en todos lados (consumidores, bancos, inmobiliarias y otros negocios). Ha dejado casi los mismos cadáveres que la Segunda Guerra Mundial”, explicó.
Como García-Carranza, este banquero reconoce que la financiación inmobiliaria ha vuelto para quedarse, aunque con otras características: “Ahora hay más equilibro entre equity [capital, que ponen los promotores] y endeudamiento. Antes no se analizaba la solvencia del proyecto, solo la corporativa de la inmobiliaria. Ahora eso ha cambiado”, añadió Ortueta.
En 2013 había falta de liquidez y buenos gestores disponibles, ahora hay exceso de liquidez y riesgo de que se financien proyectos inviables"
Santander y BBVA han seguido políticas distintas en el desagüe del ladrillo desde que estalló la crisis. La entidad presidida por Ana Botín ha optado por vender cuanto antes, liderando la creación de grandes vehículos de desconsolidación como Metrovacesa y Testa Residencial. Así, el riesgo neto de Santander en ladrillo se situó a finales de 2016 en 11.000 millones, tras un descenso del 30% en los últimos doce meses. De esta cantidad, 7.000 millones están en créditos inmobiliarios y activos adjudicados.
Mientras, el banco presidido por Francisco González ha optado hasta ahora por primar la creación de valor a largo plazo antes que sacar ladrillo de balance a toda costa, por lo que en septiembre todavía acumulaba créditos y adjudicados del ladrillo por valor de 11.000 millones. Aunque recientemente está cambiando de estrategia con la venta de carteras y uniéndose a Santander en Testa Residencial.
Visión de Goldman
Junto a García-Carranza y Ortueta, también intervinieron Santiago Bau, director ejecutivo de Goldman Sachs, y Miguel Ollero, director general corporativo de Merlin Properties Socimi. Bau –que participó en cuatro salidas a bolsa de socimis en 2014- avisó de que será difícil que se repita ese gran momento de mercado. La clave entonces fue que faltaba liquidez para invertir en ladrillo, pero había “buenos gestores” que podían hacerlo.
Ahora es al contrario, hay “un exceso de liquidez” y riesgo de que “proyectos no viables encuentren financiación”. En este sentido, recordó que seis de las diez mayores quiebras del país han sido de promotores envueltos en malas prácticas. Por lo que ahora hay que tener en cuenta dos cosas: “Negar que el suelo es un producto de riesgo es infantil”; y en el mercado hay espacio para tres o cuatro promotores cotizados, “pero esto no va a ser una fiesta”.
