El Banco de España ha advertido de que los reguladores no están midiendo bien el riesgo de que se produzca una burbuja inmobiliaria, ya que se están centrando únicamente en analizar la Ratio Préstamo-Valor de las hipotecas concedidas, es decir, el porcentaje del valor de la vivienda que cubren las hipotecas.
Según explica en un documento de trabajo al que ha accedido Vozpopuli, el supervisor considera poco eficiente este indicador y recomienda que se combine con otros como la Ratio Préstamo-Precio de Transmisión, que tiene en cuenta el precio real de la vivienda sin los gastos ni impuestos que ha tenido que pagar el vendedor, o la ratio que compara el préstamo con el nivel de ingresos que tiene el hipotecado, para poder predecir con más fiabilidad el riesgo de impago.
La razón principal que esgrime el Banco de España para descartar el uso único de la Ratio Préstamo-Valor es que los bancos saben sortear la regulación para conceder, en la práctica, hipotecas por el 100% del valor de la vivienda.
"Los bancos pueden sortear los requisitos de regulación basados en la Ratio Préstamo-Valor a través de distintas vías, ya sea incrementando otros tipos de préstamos, relajando los estándares de préstamos no sujetos a constricciones regulatorias, o redistribuyendo sus carteras hacia los prestatarios con un perfil de más riesgo", señalan.
Fijarse más en el hipotecado que en la hipoteca
Después de analizar dos bases de datos de millones de hipotecas concedidas en España que incluyen préstamos colaterales (vendidos junto a la hipoteca) y características de los hipotecados, el Banco de España concluye que la Ratio Préstamo-Precio de Transmisión y la Ratio Préstamo-Ingresos del prestatario "son las más relevantes y robustas para medir el riesgo de impago ex ante".
"Nuestro resultado confirma la utilidad de medidas que analizan a los prestatarios para limitar las vulnerabilidades en el mercado de hipotecas", señalan.
Optan por que se combine el uso de todos estos indicadores para reducir el riesgo de forma más efectiva y también para evitar efectos colaterales, arbitrariedad regulatoria y otras consecuencias involuntarias.
