En apenas dos meses, el nuevo plan de negocio de la Sareb es ya papel mojado. El documento prevé un volumen de ventas de viviendas para este ejercicio de poco más de 7.500 unidades. Una cifra que se ha quedado corta según las estimaciones de Bankia, Novagalicia (NCG) y Catalunya Caixa (CX). El nivel de transacciones podría estar cerca de duplicarse si se mantiene el ritmo de venta de viviendas en estas tres entidades nacionalizadas.
Sólo Bankia calcula vender entre 10.000 a 11.000 pisos de la Sareb en este 2013, del total de 15.000 operaciones que proyecta realizar hasta final de año. El banco presidido por José Ignacio Goirigolzarri, al igual que el resto de entidad que han traspasado su ladrillo tóxico a la Sareb, se encargará, durante de los próximos trimestres, de la comercialización de los activos del banco malo hasta que éste cuente con la suficiente estructura para poder asumir su gestión.
En el caso de Novagalicia y Catalunya Caixa, el ritmo de venta es bastante inferior. La entidad catalana ha colocado en sus oficinas un total de 161 viviendas de la Sareb entre enero y marzo. Los cálculos de la propia entidad es que se mantenga esta proyección de transacciones hasta diciembre. El nivel de desinversión es algo superior en el banco presidido por José María Castellano. A final de año, Novagalicia estima un volumen de ventas que puede superar las mil unidades.
"La Sareb podría deshacerse de un mayor volumen de pisos en estos tres primeros años si aplicara en las ventas los mismos descuentos a los que adquirió estos activos a las entidades nacionalizadas. Sin embargo, sorprende que el banco malo esté aplicando una política de precios tan conservadora", explican desde el sector inmobiliario.
La presencia de la banca sana en el consejo de la Sareb supone un freno a la bajada de precios, liberando así a las entidades de tener que dotar nuevas provisiones
Estas mismas fuentes explican que este frenazo a los precios por parte de la Sareb se explica en la presencia de la banca sana, a excepción de BBVA, en el consejo de administración que preside Belén Romana. De hecho, la mayoría de los principales sanos reconocen que el banco malo no está distorsionando el mercado frente a sus augurios, del último trimestre de 2012, de mayores provisiones para compensar las rebajas de precios.
Los datos del nuevo plan de negocio, cuya reelaboración ha liderado KPMG, estiman un nivel de ventas de 7.543 viviendas en 2013, todos ellos activos adjudicados, por algo más de 900 millones de euros. En esos cálculos también se incluyen las transacciones del Grupo 2 (Caja3, BMN, Liberbank y CEISS). Datos que tendrán que corregirse de confirmarse Las estimaciones de las entidades.
La Sareb cuenta con 107.000 activos inmobiliarios (unidades), de los que 76.000 son viviendas vacías acabadas, algo más de 3.000 están en construcción, 6.300 en alquiler y 14.900 corresponden a suelo. En total, el banco malo presenta un stock de 197.474 activos traspasados por toda la banca nacionalizada.
Las previsiones de los gestores del banco malo es conseguir deshacerse de la mitad de sus carteras de viviendas, unas 42.500 unidades, en los próximos cinco años. Además, estima que una parte de las viviendas se destinen a su alquiler. La venta como el alquiler tienen como destinatarios no solo los grandes inversores, sino también a particulares que quieran comprar una vivienda. Para ello, Sareb cuenta con la red de oficinas de los bancos que han traspasado sus activos tóxicos a la sociedad y con otros canales que posee, ya sea mediante Socimis u otro tipo de sociedades.
Catalunya Caixa ha vendido 161 viviendas de la Sareb entre enero y marzo, ritmo que se mantendrá en los siguientes trimestres hasta final de año
El alquiler, de hecho, será un “instrumento significativo” para lograr el objetivo de lograr la rentabilidad del la sociedad, según aseguró Belén Romana. Además del alquiler y de la venta de viviendas antes de 2018, Sareb prvé el repago del 49,9 % de su deuda subordinada (senior), que asciende a 3.600 millones, y una reducción del 44% de su balance, que es de unos 55.000 millones. Su balance cuenta con 39.000 millones de euros en préstamos y 11.000 millones en activos inmobiliarios.
El plan contempla que la desinversión de activos alcance los 53.000 millones de euros, mientras que los cobros e ingresos de los préstamos podría ser algo superior a los 22.000 millones de euros. El nuevo proyecto de negocio a 15 años –2013 a 2027– establece una rentabilidad anual media para los accionistas de entre el 13% y el 14%, similar a la que establecía el documento inicial. Esta rentabilidad corresponderá tanto para los accionistas privados de la socidad como para el Estado, el principal inversor, aunque cuenta con menos del 50% de su capital.
