El americano Blackstone empieza a mover ficha para hacer caja corporativa con Testa, la mayor empresa por volumen de activos del sector residencial en España. El principal tenedor de pisos del país contempla ya desprenderse de la compañía al completo o al menos, su control mayoritario, y maniobra con ese escenario en el horizonte, según ha podido saber Vozpópuli de distintas fuentes del mercado. A preguntas de este medio, tanto Blackstone como Testa han preferido no hacer comentarios.
El propio Blackstone ha aprobado un plan de incentivos para los gestores de su gran inmobiliaria española con bonus ligados a un retorno de la inversión para el private equity tras una eventual operación corporativa en torno a la propiedad de la empresa. Empero, aún no se han materializado avances significativos en esta dirección, para la que el fondo americano se ha dado más de un año de plazo, según ha podido saber este periódico a partir de fuentes del sector.
Tras la publicación de esta noticia, desde la socimi han emitido un comunicado señalando que no existe actualmente ninguna propuesta u operación "concreta y vinculante" en el sentido de la venta de la sociedad. Testa es ahora propiedad al 99,5% de Blackstone y cuenta con activos en toda España tasados en 2.878 millones por la consultora Savills, atendiendo a las últimas cuentas de la socimi española.
La introducción del nuevo sistema de incentivos a los gestores de Testa Home responde a la intención de Blackstone de alinear a la ejecutiva de la socimi con su hoja de ruta de salida, para la que se da más de un año de plazo
El gigante del capital riesgo estadounidense se hizo con el control de la inmobiliaria en 2018-2019 tras comprar las participaciones de Merlin, BBVA, Acciona y Santander con una inversión acumulada cercana a los 2.000 millones de euros.
En 2020, Blackstone creó Testa Home para centralizar la gestión de su mayor empresa con la de Fidere, la segunda socimi del fondo en España. El Grupo Testa suma así unos 15.000-20.000 pisos repartidos por distintos puntos de la geografía española, si bien la Comunidad de Madrid acapara más del 60%.
La introducción del nuevo sistema de incentivos a los gestores de Testa Home responde ahora a la intención de Blackstone de alinear a la ejecutiva de la socimi con su hoja de ruta de salida, para la que se ha dado más de doce meses de plazo.
La empresa de Blackstone tiene que devolver 1.744 millones en 2024
Informantes del mercado añaden que Blackstone apunta a una operación corporativa de calado que no se produciría de forma inminente, si bien también es cierto que el grupo residencial tiene que devolver un préstamo sindicado de 1.773,7 millones de euros (1.744 de ellos, ya dispuestos) en febrero de 2024, cuando vence la última prórroga a la que tiene derecho.
En los últimos seis meses, el Grupo Testa ha reducido su deuda en casi 150 millones de euros. Dispone ademas de reservas por 551 millones.
Una eventual venta de Testa por parte de Blackstone a partir del 50,1% sería, en cualquier caso, la mayor operación del inmobiliario residencial en el último lustro, lo que da cuenta de la complejidad de la transacción.
Así las cosas, la hoja de ruta principal del private equity -con ciclos de inversión de entre cinco y siete años- es ir dando salida a sus carteras, al menos, de forma progresiva. Estas operaciones permiten a la vez revalorizar al resto de activos.
El fondo americano vendió ya en marzo 245 viviendas de Testa Home a la socimi Elix -propiedad de la aseguradora Allianz- por 185 millones y en abril 740 viviendas a la aseguradora Axa por otros 285 millones
Por lo pronto, el fondo americano vendió ya en marzo 245 viviendas de Testa Home a la socimi Elix -propiedad de la aseguradora Allianz- por 185 millones, y en abril 740 viviendas a la aseguradora Axa por otros 285 millones. Además, ha puesto en el mercado de particulares otras 900 viviendas para ingresar unos 200 millones, según publicó Cinco Días. Paralelamente, ha vendido a Axa 258 viviendas de Fidere por 118 millones.
La compañía cerró así el primer semestre de 2022 con una ostensible mejora de su resultado operativo tras el bache de la pandemia, elevando sus ingresos por rentas en un 20%, hasta los 49,4 millones, y disparando sus beneficios hasta los 94,5 millones por los 32,5 millones de pérdidas del mismo período de 2021 gracias, entre otras cosas, a la enajenación de activos. En paralelo, el valor asignado por Savills para el inmobiliario de Testa descendió ligeramente, de 2.961 millones al cierre de 2021 a 2.878 millones al 30 de junio de 2022.
La contracara de la coyuntura pasa por el contexto macroeconómico, que augura una moderación del negocio residencial en España en 2023, y el creciente intervencionismo sobre el mercado del Gobierno del PSOE y Unidas Podemos, con ejemplos como el Real Decreto del pasado marzo que impone a los grandes propietarios un tope del 2% para las actualizaciones de contrato, y la Ley de Vivienda -todavía en el Congreso- que facultaría a CCAAs y Ayuntamientos para imponer bajadas de precio en zonas tensionadas a empresas como el propio Blackstone. A todo lo cual se suma en puntos como Cataluña un crecimiento considerable en el último lustro del fenómeno de la ocupación ilegal.
Frente a todo ello, Blackstone, unido a otros propietarios a través de la asociación Asval, ha planteado al Gobierno la cesión de miles de viviendas con descuentos del 20% a cambio de contratos de 25 años que aseguren retornos al tipo de inversores capaz de asumir esas carteras en un futuro.
