Propietarios de más de 1.600 viviendas de lujo en Madrid han visto cómo, prácticamente de la noche a la mañana, el valor de sus pisos se ha desplomado de forma radical. El motivo ha sido que el Ayuntamiento de la capital ha decidido ejecutar al fin una sentencia que el Tribunal Supremo dictó hace casi once años pero que las diferentes corporaciones municipales no aplicaron y que obligaba al Consistorio a impedir que dos normativas urbanísticas convivieran en una misma zona. La elección del Ayuntamiento ha dejado a los mencionados pisos en una situación conocida con el nombre de "fuera de ordenación", que les condena a su desaparición conforme se deterioren.
Los pisos afectados se encuentran en el distrito de Moncloa-Aravaca, más concretamente en una zona conocida como la de los Valdemarines (Valdemarín Este y Valdemarín Oeste). Se trata de viviendas cuyo coste se sitúa entre 600.000 y 1,1 millones de euros y cuya tasación, a partir de ahora, caerá en picado.
Los planes generales de Urbanismo de Madrid, aprobados en 1985 y 1997, preveían para esta zona viviendas unifamiliares, amplios chalets con grandes parcelas a su alrededor. Sin embargo, determinados promotores que obtuvieron licencias para construir en la zona durante los años 90 comenzaron a apostar por la alternativa de pequeños bloques de pisos y apartamentos turísticos, una modalidad denominada ordenanza colectiva de baja intensidad.
De esta forma, le daban un mejor aprovechamiento a unas parcelas que habían adquirido poco antes de la construcción del tramo de la M-40 que pasa por la zona, por lo que se habían visto beneficiados por las correspondientes recalificaciones. Una época, la de la segunda mitad de los 90, en la que comenzaba a gestarse una burbuja inmobiliaria que terminaría por estallar con las consecuencias conocidas por todos.
Convivencia de dos normativas
La convivencia de las dos normativas provocó la indignación de los vecinos que habían adquirido las viviendas unifamiliares y que veían derrumbarse factores que habían tenido muy en cuenta a la hora de adquirir el activo, como era el de la intimidad. Las correspondientes denuncias desembocaron en sentencias favorables a los reclamantes, que derivaron en firmes tras la ratificación del Tribunal Supremo. En 2006, esta instancia falló que el Ayuntamiento de Madrid debería elegir entre las dos normativas, que no podían convivir en la zona.
Desde entonces, la batalla se ha centrado en que el Consistorio cumpliera la decisión del Supremo. Hasta en tres ocasiones, el Alto Tribunal instó al Ayuntamiento a hacerlo a través de sendos autos que, al igual que ocurrió con la sentencia, cayeron en saco roto.
Los episodios en este sentido se repitieron bajo el mandato de Alberto Ruiz-Gallardón y también en el de Ana Botella, que dieron largas al Supremo. Sin embargo, la cadena se ha roto con la corporación que lidera Manuela Carmena. El Ayuntamiento ha decidido aplicar la sentencia y ha decidido que la normativa que quede vigente sea la original, la de las viviendas unifamiliares. La consecuencia es que el resto de viviendas se quedan en situación de fuera de ordenación.
Condenadas a la desaparición
¿Cuáles son las consecuencias? El espíritu de esta figura pasa por que las construcciones que queden en esta situación desaparezcan lo antes posible. La normativa no contempla la demolición del inmueble como tal. Sin embargo, el hecho de que esté fuera de ordenación implica que no pueda obtener licencias de ningún tipo para su transformación o remodelación. Ni siquiera para obras requeridas para paliar los efectos del paso del tiempo.
En una palabra, la Administración condena a estas construcciones a su desaparición. Y, obviamente, su valor queda reducido de forma significativa. Cualquier propietario que quiera vender la vivienda o hipotecarla se topará con el problema de que se trata de una construcción sobre la que no puede realizarse actuación alguna sino que se encuentra en un periodo de transición hacia su final.
Ni siquiera un cambio de plan urbanístico revertiría la situación debido a la existencia de la sentencia del Supremo. Lo único que les queda a los propietarios es exigir responsabilidades a la Administración, en este caso el Ayuntamiento, por haber dado en su día las licencias para la construcción de esos inmuebles.
