Banesto Bolsa apuesta por la inversión en aquellas inmobiliarias españolas con mayor exposición al negocio de patrimonio y con presencia en el mercado francés, del que provienen más de la mitad de los ingresos por alquiler. Así, los expertos recomiendan comprar acciones de Colonial, al que atribuyen un potencial de revalorización del 118% y de Realia, con un potencial del 77%.
La otra cara de la moneda la representan Quabit y Renta Corporación, a las que atribuyen un fuerte apalancamiento financiero, exposición al negocio residencial (suelo y promoción) y fuerte peso en el mercado español. La recomendación para ambas es de vender, con potenciales negativos del 36% y el 24%, respectivamente.
A pesar de las buenas perspectivas para Colonial y Realia, el bróker sigue siendo negativo ante la baja visibilidad que presenta el sector inmobiliario español y mantiene la recomendación general de Infraponderar.
Análisis por compañías
Banesto Bolsa recomienda COMPRAR Colonial con precio objetivo de 2,73 euros por acción. "Cuenta con exposición sólo al negocio patrimonial y un 69% de su GAV se centra en oficinas en París. Ofrece potencial de crecimiento por renovación de rentas y reducción de desocupación (13%)". No obstante recuerdan que no está exenta de riesgos, y citan su elevado apalancamiento (66%).
Para Realia, la recomendación también es de COMPRAR con precio objetivo de 1,56 euros por acción. "Sólo valoramos el negocio de patrimonio asumiendo que promoción y suelo tienen el mismo valor que su deuda asociada. El negocio de patrimonio representa el 68.6% del GAV y el 45% está en París. El nivel de apalancamiento es razonable (51%)" Explican que su mayor riesgo se centra en el negocio residencial y en la refinanciación de parte de su deuda antes de diciembre.
Según el bróker, Quabit cuenta con elevada exposición al negocio residencial (86% suelo y 9% promoción) y con un ratio LTV del 86% (82% estim. tras refinanciación). "Existe riesgo de ampliación de capital (acuerdo suscrito con GEM de hasta €150mn) y de overhang por parte de Caixa Galicia 4,1% y Rayet 45,1%, que aunque ha manifestado su intención de permanencia sus problemas financieros podrían obligarle a desinvertir. Por todo ello, recomiendan VENDER con precio objetivo de 0,03 euros por acción.
Por último, consideran que el negocio de Renta Corporación presenta una visibilidad muy limitada. "La falta de liquidez, la sobreoferta de determinados productos y el entorno macro seguirán presionando en el corto plazo". Asimismo creen que su deuda sigue siendo muy elevada pese a haber alcanzado recientemente un acuerdo de refinanciación. La recomendación es de VENDER con precio objetivo de 0,65 euros por acción.
El negocio de oficinas: Madrid y París
Según el informe, la tipología de edificios que más se demandan en la ciudad de Madrid son edificios situados en las mejores ubicaciones de zona prime y en zonas secundarias dentro del área de la M-30 y del parque empresarial de Las Rozas. En cuanto a los precios, las rentas mantienen la tendencia bajista iniciada a finales de 2010 y han concluido el ejercicio 2011 en 26€/m2/mes en zona prime. El descenso se explica por el exceso de oferta y la competencia entre inmuebles vacantes. "Aunque no se puede hablar de estabilizazión, podríamos estar ya cerca del suelo", explican.
En París por su parte, los precios medios de alquiler en CBD se han situado en 63,3€/m2/mes y han llegado a alcanzar los 64,5€/m2/mes en la zona del Triangle D'or.
