El entorno de tipos próximos a cero y las resoluciones judiciales están remodelando el modelo hipotecario español. Durante años, el sector presumió de comercializar los préstamos para la compra de vivienda más competitivos de Europa, merced a la proliferación de las hipotecas a tipo variable y a instituciones como la garantía personal (que impide la dación en caso de impago). Se colocaron masivamente préstamos con cláusulas suelo, "pero son los más baratos", replicaban sus defensores, previendo una restricción del crédito en caso de revisar el modelo imperante durante décadas.
Y el modelo, efectivamente, está dando un vuelco, empujado por las circunstancias. Por un lado, los tipos del euríbor en terrenos próximos a cero o incluso negativos han deprimido los márgenes financieros. Por otro, las sucesivas condenas judiciales contra las cláusulas suelo han empujado a cada vez más entidades a diversificar su mix crediticio. Cada vez más entidades conceden cada vez más hipotecas a tipo fijo. Un modelo que ofrece una mayor estabilidad a los clientes (que se tienen que atener a una cuota fija durante la vida del préstamo), pero también muy conveniente y oportuno para el sector bancario español, que tras años sin prestarse a promocionarlo ahora se decide a abrazarlo, ávido de generar márgenes y rentabilidad.
Este nuevo modelo de mercado hipotecario en España está teniendo efectos ya en los precios medios de los préstamos. El que fuera uno de mercados con los precios más baratos, ahora está prácticamente en la media europea. Según muestran los datos publicados por el Banco Central Europeo en su Informe Anual (ver cuadro inferior) el coste medio de las hipotecas en España fue el año pasado de 2,23%, apenas tres centésimas más bajo que el coste de financiación de la zona euro en su conjunto (2,26%).
La caída de los tipos está, obviamente, afectando a los precios de la financiación en España, que llevan cayendo de forma sistemática desde el año 2012, según los datos que muestra el BCE. Eso sí, la caída está siendo más moderada que la del conjunto de la zona euro. Es decir, que los bancos españoles están logrando arañar margen de intereses respecto de otros países donde las caídas del precio del crédito están siendo más acusadas.
El precio de las hipotecas españolas lleva así años convergiendo respecto a la media europea. En el periodo de máxima expansión de la burbuja inmobiliaria (2003-2008) el diferencial de los préstamos para la compra de vivienda en España era de 30 puntos básicos respecto del precio medio en Europa. La diferencia ahora es de apenas tres puntos básicos, y ya son más baratas las hipotecas en países como Alemania (1,96%), Lituania (1,87%), Luxemburgo (1,86%), Austria (2,01%) y Finlandia (1,36%).
Sí es la que más abarata sus depósitos
En lo que la española sí está siendo la banca más efectiva a la hora de trasladar los precios del dinero es en los depósitos. El informe anual del BCE muestra que en el año 2012 la remuneración media de los depósitos de un hogar español era de 2,60%. Tras cuatro años consecutivos de caídas, la remuneración actual es del 0,46%. Un ajuste de 214 puntos básicos, muy por encima del llevado a cabo en ese mismo periodo en Alemania (86 puntos básicos), Francia (76) o Italia (178).
Tan solo Portugal, con una caída de 238 puntos básicos, ha sido más intensa en la bajada de la remuneración de sus depósitos, si bien a finales de 2015 éstos se remuneraban muy por encima de lo que se hacía en España: 0,75% frente a 0,46%.
