La guerra entre los bancos acreedores de Martinsa Fadesa ha estado a punto de hacer caer de nuevo a la compañía controlada y presidida por Fernando Martín. El grupo inmobiliario acumula una deuda concursal de 3.900 millones de euros y en enero no pudo afrontar el pago de la cuota prevista en el convenio de acreedores con el que superó la suspensión de pagos.
El impago disparó todas las alarmas, ya que la compañía necesitaba imperiosamente 140 millones de euros para no incurrir en nuevos incumplimientos que forzaran, de nuevo, su entrada en situación de quiebra. Una cantidad que apenas hubiera dado oxígeno a la compañía, que vive una auténtica crisis de liquidez, hasta finales de año, según confirman varias fuentes. Ahí se abrió la guerra entre bancos, porque Bankia se negó a convertir su deuda subordinada de precisamente 140 millones en participativa.
Cuando el acuerdo para inyectar ese oxígeno a Martinsa estaba casi cerrado, la entidad presidida por José Ignacio Goirigolzarri dijo “no”, porque ese canje supondría dar por perdida definitivamente la esperanza de cobrar en caso de liquidación. En preferencia de cobro, la deuda participativa está por detrás de la ordinaria, que en sus orígenes ascendía a 6.300 millones repartida entre 16 bancos, y de la subordinada. Precisamente, sólo Bankia y Royal Bank of Scotland (RBS) cuenta con este último tipo de deuda. Desde varias entidades acreedoras no se esconde la dificultad que tendrá Martinsa-Fadesa para sortear una liquidación. "De ahí, que las posiciones estuvieran tan enconadas en esta reciente negociación", confirman fuentes conocedoras de esos encuentros.
Bankia se negó a convertir su deuda subordinada en participativa porque eso sería dar por perdida definitivamente la esperanza de cobrarla
Cuando todo se daba por perdido, con las negociaciones enquistadas entre los bancos, el Consejo de Ministros aprobó el pasado viernes 7 de marzo el Real Decreto-ley 4/2014, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de refinanciación y reestructuración de deuda empresarial. La norma, que cambia algunos de los preceptos de la Ley Concursal, es un balón de oxígeno que salva a Martinsa y a otras muchas empresas en situación similar de la liquidación inmediata.
El grupo inmobiliario deja ahora de estar en situación de causa de disolución por tener patrimonio negativo neto y gana un tiempo valioso para afrontar la refinanciación, señalan las fuentes financieras consultadas. La razón se debe a uno de los cambios introducidos en el nuevo real decreto que prorroga por un año el tratamiento de los deterioros contables asociados a las inversiones inmobiliarias. Una norma hecha a medida de las empresas del sector inmobiliario, que ha ayudado a reevalúar la situación de desequilibrio patrimonial de Martinsa Fadesa.
El Real Decreto de medidas urgentes de refinanciación cambia algunos preceptos de la Ley Concursal y permite a empresas en situación de causa de disolución no entrar en concurso
En este contexto, Deloitte, por encargo de la dirección de la compañía, ha presentado a todos sus bancos acreedores (Bankia, Santander, Caixabank, Popular, Novagalicia y Sareb, principalmente) el Proyecto Aurora, una plan de viabilidad que prevé el adelgazamiento de la inmobiliaria de aquí a finales de año. Según las fuentes conocedoras del plan, el auditor va a empaquetar en lotes los activos de Martinsa Fadesa para que los bancos acreedores vayan ‘cobrando’, mediante dación en pago.
“Se repartirán estos lotes de forma equitativa entre los propietarios de deuda ordinaria, con una quita sobre el valor de la deuda”, señalan estas fuentes. Otras fuentes aseguran que ya se ha comenzado a realizar esta distribución de activos.
El Proyecto Aurora prevé el reparto equitativo de lotes de activos inmobiliarios entre los tenedores de deuda ordinaria con una quita que aún está por definir
Durante 2014, los bancos acreedores irán canjeando su deuda por los lotes de activos inmobiliarios, “de forma que a final de año Martinsa será una empresa pequeñita, delgada y gobernable, con niveles de deuda asumible”, concluyen las fuentes conocedoras del Proyecto Aurora.
Pese a que Fernando Martín apoya la solución Aurora, aún falta un largo camino para el acuerdo. De un parte, algunos acreedores comienzan a solicitar ya cambios tanto en la gestión como posibles relevos en la dirección, una situación habitual en procesos de refinanciación tan costosos. Por otra parte, ninguno de los 16 bancos acreedores tiene preferencia en el cobro, lo que alargará las negociaciones de todas las posibles soluciones.
Caixabank, Popular, Sareb, Santander y Novagalicia soportan más de 2.500 millones de la deuda ordinaria de Martinsa Fadesa. Paradójicamente, el banco malo adquirió a menor coste los créditos de Bankia (663 millones) y Catalunya Caixa (230 millones) dentro del traspaso de los activos inmobiliarios tóxicos del Grupo 1, pero no asumió los 302 millones en poder de Novagalicia, una situación que obligó a la entidad gallega a tener que provisionar completamente esta participación. Bankia, por su parte, apenas cuenta con un volumen de deuda ordinaria de 37 millones, cantidad que recibió de la Sareb por una diferencia en la valoración del precio de compra.
Martinsa Fadesa superó hace ahora tres años el mayor concurso de acreedores de la historia empresarial española, al caer con un pasivo de 7.000 millones de euros. Su presidente, Fernando Martín, cobró en 2012 1,62 millones de euros.
