El perfil medio del inversor hotelero en España está cambiando. Tras varios años con datos récord gracias a la entrada de grandes 'jugadores' internacionales de la talla del fondo estadounidense Blackstone, el mercado se estabiliza con un fuerte protagonismo del capital nacional, menos arriesgado y más enfocado a la compra de activos individuales, según avanza la consultora Colliers Internacional en un reciente estudio.
Primero con la compra de HI Partners en 2017 por 700 millones de euros y después con la OPA sobre Hispania en 2018 por cerca de 2.000 millones de euros, Blackstone ayudó a España a situarse en el mapa de la inversión hotelera. En esos años, el volumen de inversión hotelera total se situó entre los 4.000 y 5.000 millones de euros, una cifra que se ha moderado a los 2.500 millones en 2019 y que previsiblemente se mantendrá en estas cifras en 2020, según apuntan los expertos de la consultora.
Por primera vez en la serie histórica recogida por Colliers, la mayoría de ese capital invertido en 2019 provenía de compradores españoles, algo que desde la consultora consideran una "novedad". Concretamente el 57%, un total de 1.446 millones de euros; frente a los 1.072 millones de los inversores internacionales (43%). Destacan la gestora Azora, las socimis Millenium y Atom y las cadenas hoteleras Barceló y Hotusa, que acapararon la mayor parte de la inversión con operaciones superiores a los 80 millones de euros.
De cara al 2020, desde Colliers prevén que "el éxito de los 'fund raising' de vehículos de inversión especializados como Azora y Millenium seguirá dinamizando la actividad inversora". Además, "en el futuro entorno de mercado, más estabilizado, se espera que entre con fuerza capital conservador, si bien siguen existiendo oportunidades más arriesgadas", añaden. En este sentido, augura la entrada de las compañías aseguradoras, especialmente en el segmento vacacional.
Activos individuales y suelo
Además, predomina la compra de activos individuales y se moderan las transacciones de cartera, protagonistas en los años anteriores por la OPA sobre Hispania y la compra de HI Partners. En 2019 se compraron 13 "pequeñas" carteras hoteleras por valor de 787 millones de euros, frente a los 3.338 millones que sumaron las operaciones de cartera en 2018. En cuanto a la ubicación, destacan Baleares, Canarias y Madrid, esta última con unas "perspectivas de evolución que la sitúan en el foco preferente de los inversores". También destaca el crecimiento de Sevilla, Málaga, Valencia o San Sebastián.
En este sentido, ante la falta de grandes carteras, en 2019 cayeron especialmente las compra-ventas de hoteles existentes respecto al año anterior, concretamente un 54%, hasta los 2.112 millones de euros. Por el contrario, "se dispararon" las transacciones de inmuebles para su reconversión a hotel así como de suelos hoteleros. Según los analistas, esta tendencia continuará en los próximos años, con un volumen de inversión proveniente de este tipo de operaciones que sumará 5.740 millones de euros.
Miguel Vázquez, director del área de hoteles de Colliers, valora esta tendencia de compra de edificios para reconversión y suelo como "positiva", pues denotan confianza por parte del inversor al tratarse de proyectos que no verán la luz en al menos tres años y en un contexto previsiblemente diferente al actual. Además, mientras tanto no están generando caja". Según dice, "lo difícil es cerrar operaciones por la falta de oferta, pero se mantiene un apetito inversor enorme" y argumenta que ya a principios de año hay operaciones en curso por valor de 1.700 millones de euros.
Por su parte, Miguel Casas, head of investment properties continental Europe en la consultora CBRE, añade algunos factores que continuarán motivando la actividad transaccional en nuestro país: "Los bajos tipos de interés, la elevada atomización que todavía existe en el sector hotelero, el creciente interés en los mercados secundarios al ofrecer mayores rentabilidades, la existencia de determinados acuerdos marco alcanzados recientemente entre inversores y operadores hoteleros, etc".
