La última previsión económica para España del Fondo Monetario Internacional es un augurio de que el mercado de la vivienda español en propiedad sufrirá en los próximos nueve meses, tanto en volumen de operaciones como en precios, un shock, en este caso, por la caída de la demanda, similar o eventualmente más grande incluso que en el año 2008 tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, según expertos en tasación de vivienda consultados por Vozpópuli.
De acuerdo a las previsiones del Fondo, el paro en España podría alcanzar el 20,8% y el PIB caer un 8% al cabo de 2020. La consultora y tasadora Gloval cree que es posible que ese escenario perfilado por el FMI encaje dentro de un escenario de recuperación en U para el inmobiliario residencial español (ni V ni L) que, no obstante, debería soportar caídas del precio de la vivienda al mismo ritmo que tras el estallido de 2008 entre el actual marzo y diciembre de 2020, esto es, en los primeros nueve meses tras el comienzo de la pandemia.
Los precios, a diferencia de las operaciones, suelen responder con algo de retardo a la caída económica, no hay una relación tan directa entre ellos y el PIB"
Para un escenario de caída del PIB del 8,6% y de subida del paro hasta el 19% en 2020 (similar al pronosticado por el FMI para 2020), Gloval proyecta una caída media acumulada de los precios de la vivienda en España del 4,42% al cabo de diciembre de 2020, similar a la que se produjo en los primeros meses tras el estallido de la burbuja.
Habrá una parte importante del mercado con caídas incluso mayores: según los cálculos de Gloval, diez millones de viviendas estaban decididamente ya en riesgo de burbuja (con sobreprecios de hasta el 40%) antes de la actual crisis.
El dato de la caída media del precio prevista para 2020, señalan igualmente desde Gloval, está atenuado por el hecho de que la consultora confía en una recuperación de España a partir de finales de año y a lo largo de 2021 algo más rápida que el FMI.
Entre la U y la L
De cumplirse ese escenario para el sector de Gloval (en U), más optimista que el del FMI, los precios de la vivienda habrán caído de media un 2,72% entre hoy y septiembre de 2021. Otras fuentes añaden además que podrían influir el wait and see (esperar a ver qué pasa de los vendedores) y el deseo de viviendas más grandes como factores de presión frente al desplome de precios.
En el pronóstico más pesimista de Gloval, de escenario en L para el sector, los precios caerían una media del 6,47% en los primeros nueve meses y del 8,11% entre el actual mes de abril y septiembre del próximo año, sin visos de que dejen de disminuir más allá de esa fecha, al tiempo que la bajada de operaciones podría superar en varios meses el 80%. Los precios de la vivienda cayeron un 9% en los 18 meses posteriores al estallido de la burbuja en 2008, según el cálculo comparativo de la consultora.
"Hay que tener en cuenta que en 2008 existía un nivel de sobrevaloración en el mercado que no había en el actual, en fase de estabilización antes de la crisis, y que el ajuste se produciría por una caída sin precedentes de la demanda"
"Hay que tener en cuenta que en 2008 existía un nivel de sobrevaloración muy claro en el mercado que no era tal en el actual, en fase de estabilización, y que el ajuste ahora se produciría por una caída sin precedentes de la demanda, en cuya reactivación jugarán un papel fundamental estímulos públicos cuya eficacia no está probada", afirma por su parte Rafael Gil, de la tasadora Tinsa.
Según Gil, "los cálculos del FMI permiten aventurar que el impacto en el mercado, al menos a corto plazo, será igual o incluso mayor y/o más abrupto al menos que el que produjo el pinchazo de la burbuja, ya que se trataría de un shock más grande en un menor período de tiempo, frente a los ciclos de varios años que siguió la crisis inmobiliaria. Jamás se ha producido en España, además, una caída anual del 8% del PIB como la que proyecta ahora el FMI, y otras entidades han hablado incluso de una caída del 10%".
Aún así, el experto de Tinsa entiende que "es pronto para lanzar proyecciones concretas y puede que se tarde meses en establecer tendencias reales de precios, ya que en el corto plazo la muestra de viviendas se reduce naturalmente mucho. Los precios además, a diferencia de las operaciones, suelen responder con algo de retardo a la caída económica, no hay una relación tan directa entre ellos y el PIB. Es probable en suma, por lo particular de la situación, que se produzcan importantes desviaciones o fluctuaciones entre empresas del sector sobre los precios en los próximos meses".
Futuro incierto
Sociedad de Tasación, por ejemplo, proyectaba hace unas semanas -antes de las proyecciones del FMI- un freno del mercado en abril y mayo, seguido de una caída de las operaciones de entre el 15 y el 45% para 2020, con posibles "ajustes de precios" para la vivienda en propiedad y el alquiler, pero confiando en una recuperación del "ritmo anterior a la crisis" a finales de año.
En esa línea, las promotoras de vivienda nueva Neinor, Aedas, Metrovacesa, Vía Célere y Habitat esgrimen que solo el 20% de sus clientes con contrato en vigor desde antes de la crisis se han acogido hasta el momento a moratorias de sus pagos a cuenta. Paralelamente, otros agentes del sector, incluidos algunos cercanos a fondos de inversión, apuestan por que una caída del mercado de compraventa (de vivienda tanto nueva como usada) redunde en una intensificación del crecimiento que ya experimentaba el alquiler y, en concreto, el build to rent o construcción de vivienda pensada para el alquiler a precios más accesibles.
La empresa de Big Data inmobiliario Casafari difundía paralelamente este jueves los primeros datos que se conocen sobre la evolución del mercado de vivienda (por lo general, de particulares) de la Comunidad de Madrid en el último mes.
Los mismos han reflejado un promedio de cuatro rebajas por cada subida y ejemplos de caídas del 15% en los precios dentro de una muestra de 87.018 anuncios de viviendas en portales digitales detectados. Dentro de ella se ha constatado la retirada de 57.721 anuncios y la incorporación de 24.132, y que solo 159 de ellos acabaron en venta o reserva. Desde Casafari han dejado igualmente claro que se trata de datos absolutamente preliminares.
