El Banco de España en un informe sobre “La evolución reciente de la financiación y el crédito bancario al sector privado no financiero” del primer semestre de este año, señala que “únicamente en el crédito para la compra de vivienda y, en menor medida en el destinado a los empresarios individuales, el volumen de nuevas operaciones supera al registrado en 2019, antes de la irrupción de la pandemia”.
En mayo, último dato publicado por el Instituto Nacional de Estadística, se firmaron en España 35.225 hipotecas sobre vivienda, un 37,4% más que en el mismo mes del pasado año y una cifra muy similar a la de mayo de 2019. El importe conjunto de todos estos préstamos fue de 4.706 millones de euros, un 44,8% más en relación con mayo del pasado año.
Es muy probable que estos datos hayan ensombrecido una circunstancia que puede cambiar el rumbo de la financiación hipotecaria en los próximos meses. En mayo, un 39,9% de las hipotecas que se constituyeron se firmaron a tipo de interés fijo. Habría que remontarse a mayo de 2017 para encontrar un nivel similar: 39%.
Lo más sorprendente de esta cifra es que en abril, un mes antes, se estableció un nuevo récord de hipotecas firmadas a tipo fijo, el 58,5%. En apenas treinta días, el panorama de la financiación de la compra de viviendas ha cambiado radicalmente sin que parezcan muy claras las razones de este brusco cambio de tendencia. El desplome ha sido de casi veinte puntos porcentuales. Hace poco más de 10 años, en junio de 2010, en España, solo un 2,3% de las hipotecas se firmaban a tipo de interés fijo.
Puede que la explicación esté en que los bancos ya no pueden bajar más el tipo de interés que ofrecen a sus clientes para dirigirlos hacía los tipo fijos, una garantía de estabilidad para el negocio de las entidades financieras por la recurrencia de los ingresos. Incluso se han permitido el lujo de incrementarlos en 5 puntos básicos, una nimiedad en términos porcentuales, pero que puede significar mucho más que el simbolismo.
Algunos bancos ya no pueden bajar más el tipo de interés que ofrecen a sus clientes para dirigirlos hacía los tipo fijos
Todo lo contrario ocurre en las hipotecas a tipo variable, que han tocado mínimo en mayo, en un tipo inicial del 2,07%, después de una bajada de 15 puntos básicos desde el mes de marzo. Dicen, los analistas que los compradores empiezan a estar más convencidos, después de la última reunión del Banco Central Europeo, de que el euribor va seguir en negativo al menos durante los dos o tres próximos años a pesar del repunte de la inflación en los últimos meses.
Todo empezó en 2016, antes incluso de que Mario Draghi, en una histórica decisión tomada por el consejo de gobierno del BCE en el mes de marzo, bajara el tipo de interés para la eurozona al 0%. En esas fechas, febrero, solo el 10% de las hipotecas que se firmaban en España lo hacían a tipo de interés fijo; el 90% seguían el método imperante en la época. Transcurridos solo tres meses, en mayo, el porcentaje se duplicó hasta el 20,3%, y en agosto, seis meses después, ya suponían el 31,8% de los préstamos concedidos.
Guerra de las hipotecas
Los bancos han hecho durante todos estos años de tipos de interés bajos lo imposible para mantener el margen de intereses. Una de sus batallas más importantes se ha librado en los préstamos hipotecarios. Este tipo de préstamos es el que más fideliza a los clientes, porque se trata de vinculaciones de más de veinte años en la mayoría de los casos. Además, la concesión lleva aparejada la contratación de una serie de productos en forma de seguros del hogar, tarjetas de crédito, planes de pensiones… que, vía comisiones, compensa a la entidad el esfuerzo de bajar el tipo inicial de captación de clientes a mínimos.
En 2016, inicio de la enésima 'guerra de las hipotecas', el tipo de interés de un préstamo a tipo fijo era del 3,40%, frente al 3,14% del variable. En diciembre de ese mismo año, el diferencial llegó a ser de 12 puntos básicos: 3,24% (fijo) frente al 3,12% (variable). En mayo de este año la situación ha cambiado. El tipo fijo está en el 2,80% y el variable, en el 2,07%, 73 puntos básicos de margen (0,73%).
El departamento de Análisis de Bankinter anticipa que el euribor a 12 meses, el indicador más frecuente para el cálculo de las hipotecas, rondará el -0,50% a finales del presente año, estará en el -0,41% a finales del próximo año y podría cerrar 2023 en el entorno del -0,26%. El euribor entró en terreno negativo en febrero de 2016. El pasado mes de julio, cerró en el -0,491% en su segundo mes consecutivo de descensos.
