El Tribunal Supremo (TS) ha encarecido las operaciones inmobiliarias con tasación hipotecaria en una sentencia de 4/12/2024 (Rec. 2810/2023) muy esperada, que eleva la factura fiscal. En concreto, afecta a las operaciones sin valor de referencia del Catastro cuando la tasación a efectos hipotecarios es superior al precio acordado en la transacción. El Supremo da la razón a la Administración y avala en último término una privatización de la tasación, que en el caso que juzga hizo Jones Lang Lasalle (JLL).
La sentencia sienta Jurisprudencia y establece que el ejercicio por la Administración de la potestad de comprobar el valor de los bienes y derechos no queda sujeto a la previa acreditación de indicios de ocultación de una parte del precio satisfecho, y aun siendo el precio consignado en el contrato el efectivamente satisfecho, este precio pueda no corresponder con la base imponible, que, en este caso, es el valor real del bien transmitido.
"La exigencia a la Administración Tributaria de justificar la apertura de la comprobación, que mantenemos, puede entenderse suficientemente cumplida cuando de la comparación entre el valor declarado por el sujeto pasivo y el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas resulte una diferencia relevante de valor", estipula.
Leopoldo Gandarias, socio de Koana Labs y profesor de Derecho Tributario en la UCM, señala que la sentencia "mantiene la necesidad de motivar las razones que justifican la realización de la comprobación de valores y la causa de la discrepancia, siguiendo la doctrina fijada por el propio TS, pero da por bueno el método de tasación hipotecaria, pese a que su función es muy otra a la determinación de la base imponible, aduciendo que la justificación se entiende cumplida cuando entre el valor declarado y el de la tasación hipotecaria sea relevante, considerando, además, que se puede enervar mediante contradicción".
"Ahora hay que ver los matices sobre lo que debe entenderse por diferencia relevante", advierte Gandarias.
La recurrente, Junction Parque Principado, S.L., presentó autoliquidación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la adquisición de un centro comercial, declarando un valor de 19.842.000 euros. El Ente Público de Servicios Tributarios del Principado de Asturias inició procedimiento de comprobación de valor y determinó para el bien, al amparo del artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria (LGT), un nuevo valor de 21.753.378,42 euros, sobre la base del certificado emitido por la entidad JLL Valoraciones, S.A., que constaba en la escritura de préstamo con hipoteca, en la que a la finca descrita se asigna como valor de tasación conforme a lo previsto en la legislación hipotecaria la referida cantidad. El certificado se incorpora a la propuesta de liquidación.
Junction Parque Principado impugnó el acuerdo de liquidación dictado por el Ente Público por AJD y cuantía de 33.050,72 euros, que el Tribunal Económico Administrativo Regional de Asturias confirmó. Recurrió entonces al Tribunal Superior de Justicia de Asturias, que desestimó el recurso.
Las razones de la empresa
La empresa afirma que la Administración no podrá descartar el valor que el contribuyente consigna en su autoliquidación simplemente aplicando uno de los mecanismos del artículo 57 de la LGT, pues según las sentencias del TS de 23/05/2018 (RC 4202/2017 y 1880/2017) esta presunción juega no sólo en contra del interesado, obligándole a estar a lo declarado, sino también a su favor, lo que impone a la Administración la carga de demostrar que el valor del bien es otro. E interpreta la Jurisprudencia en el sentido de que es necesario que la Administración justifique, antes de comprobar, las razones por las que, a su juicio, el valor declarado no se corresponde con el valor real.
Sostiene que es inadmisible como única motivación la simple referencia a la existencia de la escritura pública de préstamo hipotecario en la que consta un certificado de tasación que arroja un valor superior al declarado, y basar sólo en ese dato que el valor real comprobado, en aplicación del artículo 57.1g) de la LGT, es el valor de tasación hipotecaria, sin tener en cuenta que la finalidad expresa de ésta era constituir garantía del préstamo, esto es, tasar el valor del inmueble a los efectos de un potencial procedimiento de ejecución a futuro, valor que no objetiva la base imponible del impuesto: el valor real del inmueble en el momento de la transmisión, cuando además el recurrente demostró que la aplicación del método del citado artículo arrojaba un valor inferior al autodeclarado. La Administración tampoco opuso que el valor declarado como precio de la compraventa no fuera el efectivamente abonado, resultando éste incontrovertido; no obstante, no aportó razón alguna para justificar por qué no aceptó ese valor como valor real.
Considera que la sentencia recurrida infringe los artículos. 102.2 c) y 134.3 de la LGT y la Jurisprudencia del TS respecto de los requisitos de motivación del acto administrativo de determinación del valor real de los bienes inmuebles comprobados, que exige que el acto de determinación del valor real mediante comprobación de la Administración, corrigiendo el declarado por el interesado, sea singularizado, motivado y fruto del examen del inmueble. Para que se entendiera perfectamente cumplido el requisito de motivación, la adopción del valor de tasación como valor real tendría que haberse basado en un dictamen técnico propiamente dicho, alega.
La jurisprudencia del TS ha proclamado reiteradamente que el valor real, base imponible del impuesto conforme al artículo 10.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados es el que pactarían dos sujetos de derecho independientes en un contexto de mercado libre, insiste.
También ha establecido que el término "valor real" se trata de un concepto indeterminado que no se materializa en una cifra exacta, sino que se mueve dentro de unos márgenes, pero al que se aproxima más el precio de compraventa, fijado por la voluntad de dos contratantes, que el previsto para una venta forzosa como es la realización de la hipoteca. En el caso de autos la capacidad contributiva sometida a tributación se puso de manifiesto a través del precio que efectivamente se pagó (hecho incontrovertido), la cantidad declarada a efectos del impuesto. Dicha cantidad, además, resultó superior a la que hubiera correspondido en aplicación de los coeficientes aprobados por la Administración.
A juicio del recurrente, todo lo anterior pone de manifiesto que la tasación hipotecaria no determina per se el valor de mercado del bien en la fecha de la transmisión, sino que si se quiere utilizar dicho dato debe motivarse por qué en el caso concreto ese valor se corresponde con el valor real y, careciendo el acto administrativo de dicha motivación, la sentencia de instancia debió declarar la nulidad del mismo. Y que en el caso que se examina, no consta el informe de tasación sino únicamente el certificado de tasación emitido por JLL, sin expresar los cálculos realizados, ni el método empleado para llegar a tal valoración.
La Abogacía del Estado
La Abogacía del Estado parte de que la Administración puede comprobar la veracidad de la declaración del sujeto pasivo, y que en este caso está más que justificada atendiendo al hecho de que en dos escrituras públicas otorgadas en la misma fecha se consignaron dos valores diferentes para el mismo inmueble.
En segundo lugar, sostiene que en la sentencia del TS de 7 de diciembre de 2011 se fijó como doctrina legal que la utilización por la Administración Tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del art. 57.1 de la LGT no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores, por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse.
En cuanto a la veracidad del valor hipotecario del inmueble, señala que en el caso examinado hay un informe firmado por "técnico competente", constando, además, que éste realizó previamente una visita al inmueble. Es más, en este caso ve relevante que la recurrente en ningún momento presentó prueba en contrario, y apunta que pretende ahora ampararse en la presunción de veracidad de su autoliquidación primera para eludir la comprobación de valores llevada a cabo por la Administración.
El letrado del Servicio Jurídico del Principado de Asturias alega que el recurso de casación parte de una premisa equivocada, consistente en considerar que el acto iniciador del procedimiento de comprobación adolece de falta de motivación, concretado en las razones para comprobar la posible falta de concordancia entre el valor declarado y el valor real.
Sin embargo, apunta que tanto en la propuesta de liquidación como en la posterior liquidación provisional se manifiesta expresamente que es la sensible diferencia entre el valor consignado en la escritura de compraventa y el reflejado en la escritura de préstamo hipotecario como valor de tasación lo que ha dado pie a que la Administración albergue dudas razonables acerca de que el valor declarado sea el valor real. Añade que la escritura de préstamo hipotecario se incorporó al expediente de comprobación de valores, y el correspondiente certificado de tasación, en el que se indicaba la fecha de visita al inmueble, acompañaba a la propuesta de liquidación, de modo que el contribuyente conocía, sin duda alguna, las razones que llevaron a la Administración a iniciar el procedimiento de comprobación.
Los fundamentos del TS
El Supremo entiende que la sentencia completa su doctrina jurisprudencial en el sentido de declarar que de la presunción legal de certeza para los obligados tributarios, de los datos y elementos de hecho consignados en sus autoliquidaciones, declaraciones y demás documentos presentados por ellos (artículo 108.5 de la LGT) no se sigue que el ejercicio por la Administración de la potestad de comprobar el valor de los bienes y derechos quede sujeta a la previa acreditación de indicios de ocultación de una parte del precio satisfecho, o bien que, aun siendo el precio consignado en el contrato el efectivamente satisfecho, este precio pueda no corresponder con la base imponible, que, en este caso, es el valor real del bien transmitido.
Esto es, que esa exigencia puede entenderse suficientemente cumplida cuando de la comparación entre el valor declarado por el sujeto pasivo y el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria (artículo 57.1.g) de la LGT), resulte una diferencia relevante de valor, máxime cuando ambos datos son conocidos por el interesado al mismo tiempo -en la escritura de adquisición y en la consecutiva de préstamo hipotecario, donde figura esa tasación- y no ha reaccionado frente a este último valor.
La Administración, advertida la falta de concordancia entre el valor declarado por el obligado tributario y el fijado en la tasación hipotecaria, acreditado mediante certificación emitida conforme a la legislación hipotecaria, puede, utilizando el medio de comprobación del artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria, que resulta apto e idóneo atendiendo a las características del bien, comprobar el valor real del bien transmitido. Sin que le sea exigible ninguna carga adicional respecto a los demás medios de comprobación de valores, y sin que venga obligada a justificar con carácter previo que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse, destaca.
Todo ello, remacha el TS, "sin perjuicio de la facultad que asiste, en todo caso, al contribuyente de contradecir, tanto en vía administrativa como judicial, la comprobación llevada a cabo por el medio de comprobación del art. 57.1.g) de la LGT, siendo suficiente, a los efectos de su motivación, la asunción por el órgano administrativo comprobador de la indicada tasación hipotecaria, cuando ésta sea motivada y justificada y haya sido dada a conocer al interesado".
