El valor de la vivienda transaccionada en el mercado libre (de segunda mano y nueva) habría batido un nuevo récord histórico en España, al menos, en términos nominales, según cifras provisionales con las que ya trabajan el ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible y el de Vivienda.
El segundo trimestre del 2024 se ha saldado con el mayor precio medio para las transacciones dentro de la serie histórica que sigue el equipo técnico del Gobierno. Esta última llega hasta 2004; parte de datos originales del Notariado sobre los valores declarados en las autorizaciones de transmisión de viviendas que han podido ser procesados en virtud de la metodología de la Subdirección General de Estudios Económicos y Estadísticas. El indicador se difunde, en suma, con una periodicidad trimestral tras su filtrado con diferentes sistemas de detección de errores.
Concretamente, los últimos tres meses procesados apuntan a un valor de 191.295 euros por vivienda transaccionada que ha superado los 190.277 euros registrados en el cuarto trimestre de 2007, el mayor pico que el ente gubernamental había detectado hasta la fecha.
El ritmo de precios se ha simultaneado con una trepidante dinámica de operaciones: entre abril y junio de 2024 se produjo el mayor volumen de transacciones de viviendas en un trimestre desde 2007, con unos 184.444 traspasos, por los 210.241 del mismo período abril-junio hace 17 años.
El matiz con el que se deben interpretar estos datos, apuntan fuentes inmobiliarias, pasa por la comparación en términos reales. Y es que, una vez descontada la inflación, el precio de las viviendas transaccionadas actualmente seguiría alrededor de un 30% por debajo que en el pico de la burbuja -que equivaldría a unos 250.000 euros al valor del dinero actual-.
Algo similar ocurre en la comparación con Europa y Estados Unidos, donde los valores residenciales están siguiendo una inercia diferente -desde subidas más ligeras hasta descensos de varios puntos- pero los principales mercados siguen, en precios comparables, muy por encima de los que hay en España -Nueva York, Londres e incluso Berlín siguen siendo entre un 50% y un 200% más caras que Madrid, aproximadamente-.
Unas circunstancias que, junto con otras coyunturas macroeconómicas y tendencias sociales aceleradas por la pandemia, han apuntalado el peso tanto del comprador internacional como, cada vez más, también del inquilino foráneo en España. Un tipo de demandante que era más residual en el pasado ciclo inmobiliario.
...Y hay margen al alza
Los datos del Gobierno corroboran así una evidente tendencia al alza en los precios en nuestro país que se podría ver consolidada al calor de la reducción progresiva de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo y el impacto en la demanda nacional de las ofertas hipotecarias -que se profundizarán hacia finales de año-. Ya las primeras rebajas en el mercado hipotecario hacia finales de 2023 marcaron la antesala de un primer trimestre al cabo del cual Transportes detectó el mayor nivel de precios desde 2008.
Por lo pronto, el Banco de España acaba de revisar a la baja la tasa de esfuerzo calculada como el peso de la hipoteca sobre el salario promedio, hasta rondar un 35% que las entidades financieras consideran el umbral saludable y que augura un margen para nuevas subidas de precio en un contexto de escasez de obra nueva y creciente demanda habitacional. Por dimensionar lo anterior, la tasa de esfuerzo en el mercado nacional escalaba, a finales de 2007, al 54%, es decir, la demanda estaba un 50% más endeudada.
Durante 2023, la tasa de ahorro de los españoles alcanzó el 11,7% de la renta bruta disponible (RBD), casi el doble que en 2007, dentro de una espiral al alza post pandemia y crisis inflacionaria que tiende a concentrarse, eso sí, en los hogares a partir de los 50 años y las rentas más altas.
Es de notar que, a tenor de la Encuesta de Estructura Salarial del Instituto Nacional de Estadística, los salarios son ahora, en términos reales, menores que a comienzos de siglo pero, en términos nominales, ya más altos: la ganancia media anual por trabajador se saldó en 2022 en 26.948 euros, por los 21.883 euros de 2008.
Durante 2023, la tasa de ahorro de los españoles alcanzó el 11,7% de la renta bruta disponible (RBD), casi el doble que en 2007, dentro de una espiral al alza post pandemia y crisis inflacionaria que tiende a concentrarse, eso sí, en los hogares a partir de los 50 años y las rentas más altas.
Así las cosas, el precio de la vivienda a nivel general de España tendría, en términos reales, todavía más margen al alza que los salarios si se consideran los valores que se alcanzaron -endeudamiento mediante- en 2007. La distribución de las tendencias por zonas sigue ahora, no obstante, otras direcciones.
Baleares dispara los precios de la vivienda
La comunidad con el mayor precio transaccionado actualmente es la de Baleares, la más expuesta al comprador extranjero con un peso superior al 30% sobre el total de las operaciones. El mercado de las Islas acabó el segundo trimestre con un valor medio por vivienda intercambiada de 417.978 euros, el más alto de la historia en la zona y muy por encima de las cifras de la primera década de siglo.
Segunda se está posicionando la Comunidad de Madrid, donde el precio promedio en el segundo trimestre fue de 317.513 euros. Una cantidad que supuso el máximo histórico para esta región en la que la compra por parte de extranjeros no residentes -que suelen pagar hasta un 50% más de media- también se encuentra en niveles inéditos.
El podio lo completa el País Vasco, con un valor de 236.115 euros que no llega a los picos de la primera década del siglo. Le sigue, con vaivenes, Cataluña, que entre abril y junio registró el mayor precio transaccionado en el actual ciclo inmobiliario, de 223.152 euros, aunque todavía por debajo de los valores nominales alcanzados en 2008, según Transportes.
El Notariado da valores más bajos pero anticipa alzas
El Consejero General del Notariado ha difundido ya este jueves sus datos relativos al mes de agosto, dentro de su ciclo de difusión dinámico con procesamiento mensual. Sus cifras no reflejan todavía precios superiores a los niveles de 2007, pero sí valores próximos a los que obtendría Transportes y también enmarcables dentro de una tendencia al alza.
Los datos del Notariado han vuelto a reflejar un incremento interanual en el precio del metro cuadrado transaccionado, del 4,3%, tras un aumento del 6,2% en el número de compraventas y del 12,2% en la concesión de préstamos hipotecarios para vivienda.
Todo ello, en el marco de un mes que suele ser de los menos activos para el ladrillo. El 52% de las operaciones estuvo mediada por una hipoteca, por el 49,6% en el mes de julio, otro síntoma del nuevo auge hipotecario en el mercado.
De enero a agosto, según el Notariado, las transacciones han promediado un precio de 1.718 euros por metro cuadrado. Esto es, apenas un 3% por debajo del período comparable del histórico 2007, a expensas de la firmeza de los datos de los últimos tres meses que por el momento son provisionales.
