Respaldo generalizado de la Justicia española a los inquilinos comerciales que están solicitando una modificación del contrato de arrendamiento, en general, para vincular las rentas a sus ingresos, en el contexto de la crisis de la covid-19. En apenas siete meses de pandemia, los tribunales españoles han acordado en al menos cinco ocasiones un aplazamiento o cancelación de la renta de manera cautelar, hasta que se dicte sentencia.
La primera decisión en este sentido llegó el pasado 25 de junio, cuando el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia estimó parcialmente la solicitud del grupo turístico catalán Ibersol de aplazar el 50% del alquiler de uno de los establecimientos arrendados a la socimi hotelera de Bankinter, Atom, ante el impacto "extraordinario, inmediato e intenso" del coronavirus en su situación económica.
Recientemente la cadena ha presentado ya la demanda principal en la que solicita no el aplazamiento sino una rebaja del 55% en la primera anualidad (2020), que se va reduciendo en los siguientes ejercicios. De momento, la socimi de la que Bankinter está obligada a aplazar la mitad de la renta desde la mensualidad de junio hasta que haya sentencia firme y marcando como límite marzo de 2021.
Renegociaciones
De esta forma, el grupo hotelero reclama la modificación del referido contrato de arrendamiento apelando a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus (estando así las cosas), que permite renegociar o incluso resolver un contrato si se produce un cambio sustancial de las circunstancias del mismo entre el momento de su celebración y su posterior ejecución.
A esta regla, que siempre ha sido reconocida por la jurisprudencia pero de manera muy cautelosa, también se ha acogido la mayor empresa industrial de Cataluña, Celsa, que consiguió en mayo que un juzgado le otorgara las medidas cautelares para aplazar el pago inmediato de sus préstamos hasta abril de 2021.
Ni ejecución de aval ni desahucio
En agosto, otro juzgado denegó al gigante francés de los centros comerciales Klépierre poder ir contra el aval de uno de sus inquilinos por la covid en el centro comercial Plenilunio de Madrid, cerrándole el camino para incluirle en su lista de morosos.
El 1 de octubre, un juez de primera instancia de Getxo impidió de forma cautelar a la socimi Merlin Properties desahuciar por impago a un arrendatario del centro comercial Artea.
"La existencia de una pandemia por coronavirus no puede asociarse a un riesgo inherente a los contratos por su carácter de imprevisible"
"La existencia de una pandemia por coronavirus no puede asociarse a un riesgo inherente a los contratos por su carácter de imprevisible y su excepcional manifestación ante la intensidad del fenómeno", esgrime el auto del juzgado de Getxo para justificar la inédita suspensión de un lanzamiento comercial.
"(La) operatividad de estas circunstancias se plasma como una causa de fuerza mayor, pero, sobre todo, con las características de imprevisible e inesperada que vienen a modificar las circunstancias iniciales del contrato y que atempera y modula esos incumplimientos por razón de las circunstancias", resume.
Suspensión del alquiler
Finalmente, el juzgado de primera instancia número 81 de Madrid ha acordado esta semana también de forma cautelar suspender el alquiler de una discoteca que, como los anteriores inquilinos demandantes, había reclamado vincular las rentas a la facturación.
"No parece equilibrado hacer cargar al arrendador con todos los perjuicios derivados de la crítica situación sanitaria, en el sentido de condicionar el pago de la renta –o de una parte de esta- en función del aforo máximo permitido, (pero) tampoco es equitativo imponer a la arrendataria que continúe cumpliendo con su obligación de pago cuando el funcionamiento de su negocio está prohibido por la Comunidad de Madrid, pues en este caso la falta de apertura no deviene de una decisión empresarial, sino de una imposibilidad legal", razona el texto.
Vacío legal
"No puede aceptarse que la prohibición de la apertura de los establecimientos o reducción drástica de horarios de apertura o de aforos en los negocios como consecuencia de la declaración del estado de alarma por el covid-19 pueda ser considerado un incumplimiento por el arrendador de la citada obligación", añade la resolución, que advierte de la falta de una norma gubernamental que englobe la resolución de este tipo de conflictos en el mercado de los alquileres comerciales.
"Por mucho que el Preámbulo del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, anuncie que en su articulado se prevé "una regulación específica en línea con la cláusula rebus sic stantibus, de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales", no se comparte la interpretación de algún autor, de que las medidas previstas en dicho Decreto Ley (la posibilidad de que se negocien moratorias) sean las únicas de las que puedan beneficiarse los arrendatarios al amparo de dicha doctrina", añade el texto del juez, dejando claro que el decreto del Gobierno no resuelve buena parte de los casos.
La norma no ofrece una solución para el concreto desajuste sufrido por los arrendatarios/demandados"
"Es perfectamente factible que el arrendatario intente la aplicación de la cláusula rebus para el ajuste del contrato según las verdaderas necesidades del caso concreto, pues, en nuestro supuesto, la norma no ofrece una solución para el concreto desajuste sufrido por los arrendatarios/demandados".
Más allá de los tribunales, el Gobierno prepara un informe que debería estar listo antes de que acabe el año sobre las posibilidades de incluir en el régimen jurídico de obligaciones y contratos la regla 'rebus sic stantibus', tal y como informó Vozpópuli. El estudio incluirá los datos disponibles más significativos sobre el impacto de la crisis derivada de la Covid-19 en los contratos privados.
