La DANA ha dejado viviendas inhabitables y locales comerciales totalmente dañados, en muchos casos con contratos de alquiler vigentes. En el Real Decreto-ley que aprobó el Gobierno el pasado martes no hay ninguna medida en este sentido. Las que se plantean se refieren exclusivamente a relaciones contractuales entre consumidores y empresas (contratos de suministro de luz y agua o de telefonía), y la mayor parte de los alquileres son entre particulares.
Además, las fuentes jurídicas consultadas explican que en el caso de los alquileres de viviendas o locales puede darse la situación de que se hayan visto afectados por la DANA tanto el inquilino como el propietario, por lo que el Real Decreto-ley que exime de pagar los contratos a los afectados dejaría de ser aplicable. Las mismas fuentes apuntan que, en todo caso, los inquilinos afectados ya están protegidos legalmente por otras vías, aunque no en todos los casos ni de la misma manera.
En concreto, tal y como explica Antonio Valmaña, abogado y director en el Área de Litigación de Ceca Magán, "hay normas específicas en la Ley de Arrendamientos Urbanos", pero hay que distinguir si se trata de un arrendamiento de vivienda o de un local. En el caso de viviendas, "si se pierde o es declarada en ruina, se extingue el contrato (art. 28); y si temporalmente no resulta habitable, el arrendatario puede suspender el contrato o desistir del mismo sin indemnización (art. 26)".
Así lo ha explicado el propio Ministerio de Consumo, que dirige Pablo Bustinduy, en una guía práctica. "Si vives de alquiler y tu vivienda es inhabitable, puedes comunicar a tu arrendador que te acoges a la suspensión del contrato hasta que la vivienda vuelva a ser habitable. Este derecho se puede ejercer conforme a lo previsto en el artículo 26 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. El inquilino también podrá desistir del contrato sin sufrir indemnización alguna en estos casos", señala el Gobierno.
Locales comerciales y la cláusula "rebus"
Sin embargo, cuando se trata del alquiler de un local comercial o una nave industrial, la situación cambia. "La Ley de Arrendamientos Urbanos también prevé que se pueda rebajar o suspender el alquiler mientras no se pueda utilizar el imueble, pero no prevé el supuesto de que el edificio simplemente desaparezca. Para esos casos, habría que recurrir al Código Civil y la resolución por imposibilidad de cumplimiento del contrato, una norma mucho más general", explica Valmaña.
Además, la protección legal del inquilino se reduce cuando el local comercial no ha sufrido daños pero la actividad del inquilino sí se ha visto afectada por la DANA y no puede desempeñarse con normalidad. Valmaña pone un ejemplo práctico: "Imagina que tienes una perfumería en la zona más alta del pueblo y el local no se dañado pero los trabajadores no pueden acudir a trabajar y tampoco puedes recibir mercancía porque la carretera está cortada, por lo que no puedes desarrollar tu actividad".
En ese caso, al no haber sufrido daños el inmueble, el arrendatario no está protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Entonces la única vía posible es invocar la cláusula «rebus sic stantibus». Ésta se conoció especialmente durante la pandemia, cuando los inquilinos de locales comerciales buscaron repartir responsabilidad con los propietarios al no poder desempeñar su actividad con normalidad. En algunos casos se pactaron rebajas de rentas, pero en otros la falta de acuerdo obligó a las partes a acudir a los tribunales.
Ahora se prevé que muchos inquilinos afectados por la DANA invoquen esta cláusula para conseguir una rebaja temporal en el alquiler, sobre todo en aquellos casos en los que no sea directamente consecuencia de daños en el inmueble. Esta cláusula es también una vía para los inquilinos de viviendas pero, tal y como explica Valmaña, éstos no lo necesitan porque ya existe una "norma escrita negra sobre blanco" a la que se pueden agarrar, la Ley de Arrendamientos Urbanos.
"Realmente la cláusula «rebus» es de creación jurisprudencial; es decir, de lo que han ido decidiendo los juzgados a medida que han ido resolviendo demandas en las que se pedía modificaciones en ateción a una alteración sustancial de las circunstancias respecto al momento de contratación. Es decir, se ha ido introduciendo por la vía de las decisiones judiciales lo que no existía por la vía de la norma escrita", explica Valmaña. En este sentido, "los efectos de la «rebus» dependen, en primer lugar, de la voluntad de las partes; y, en segundo lugar, si el asunto se judicializa, quedan sujetos a la decisión del tribunal", sentencia.
Seguros y responsabilidades
Además de las grandes diferencias entre los contratos de vivienda y de locales, Abel Marín, abogado y socio de Marín & Mateo Abogados, apunta que cada supuesto es distinto, cada contrato también, y entrará en juego la causa de fuerza mayor y, en los casos de viviendas o locales dañados, se tendrá que analizar la responsabilidad personal o de los seguros. "Cada cual deberá acreditar sus perjuicios y el responsable será el Consorcio de Compensación del Seguro sólo de aquellos que contaran con póliza vigente", añade.
Marín señala también que, en esos casos, "habrá que analizar qué conceptos están asegurados y a quién le correspondía asumir la contratación de contenido o continente, pues en muchos contratos de arrendamiento se pacta". Asimismo, destaca que "muchas averías corresponden a elementos comunes, y es la comunidad de propietarios la que debe asumir las reparaciones (por ejemplo, los ascensores)". En todo caso, para proteger a los afectados, recomienda "agilizar las ayudas económicas".
El Gobierno ha acordado ayudas directas de 60.000 euros por destrucción total de vivienda, 41.000 euros por daños estructurales, 20.600 euros por daños no estructurales, hasta 10.300 euros para cambiar o reparar muebles o electrodomésticos, y 37.000 euros para reparar las comunidades de vecinos. Sin embargo, las casas alquiladas no podrán beneficiarse de las tres primeras ayudas porque se debe acreditar la "titularidad sobre los inmuebles afectados" y éstos deben ser "la vivienda habitual" del propietario.
El Consorcio de Compensación de Seguros sí cubrirá las indemnizaciones, pero sólo para aquellas personas que tengan una póliza al corriente de pago. La recibirá quien haya contratado la póliza para cubrir el contienente (la vivienda), que normalmente suele ser el propietario; y el contenido (los enseres, muebles o electrodomésticos), normalmente a cargo de los inquilinos. Éstos sí podrán solicitar la ayuda de hasta 10.300 euros para reparar muebles o comprar electrodomésticos nuevos cuando se hayan dañado.
"Para acreditar la cuantía del daño en la vivienda y enseres de primera necesidad, en aquellos casos en los que no exista cobertura de un seguro, se admitirá un informe pericial contratado y validado por el ayuntamiento en el que conste la destrucción de la vivienda con una valoración de la misma, o los daños sufridos por esta o en los enseres de primera necesidad con una valoración de los mismos", reza el Real Decreto-ley.
Aunque no están relacionadas directamente con los locales comerciales ni el alquiler, los empresarios o autónomos también pueden optar a ayudas directas concretas: 5.000 euros para autónomos y entre 10.000 y 150.000 euros para empresas en función del volumen de operaciones en el ejercicio 2023. Estas ayudas estarán exentas de tributación tanto en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, como en el Impuesto sobre Sociedades.
La Generalitat Valenciana ha acordado también una ayuda directa de 6.000 euros por vivienda afectada, que se abonará directamente en la cuenta bancaria del solicitante. Este apoyo financiero está destinado exclusivamente a viviendas de particulares, ya sean en propiedad o en alquiler; y no cubre daños en locales comerciales, garajes o trasteros. Además, conviene tener en cuenta que la ayuda es limitada, ya que los fondos disponibles ascienden a 200 millones de euros.
