El control de precios del alquiler en Cataluña ha dinamitado los planes de diferentes fondos de inversión en torno a proyectos Build To Rent, como se conoce en la jerga del sector a las grandes promociones concebidas para su comercialización en régimen de alquiler. Un impacto que los afectados están teniendo problemas para sortear con el traspaso a otras entidades ante la falta de interés en los mercados de capitales extranjeros.
En los últimos días se ha decidido hacer público el encargo de Patrizia a la consultora Jones Lang Lasalle (JLL) para la venta de la explotación de una cartera de viviendas en alquiler, aunque según pudo saber este medio, el fondo alemán empezó los movimientos hace casi un año, a finales de 2023, ante el consejo de diferentes despachos de abogados.
Una decisión interna que ha venido sentando tendencia dentro del sector, habida cuenta de que la del fondo alemán ha sido una de las principales irrupciones en el mercado catalán en el último lustro. De hecho, según ha podido saber Vozpópuli, otro fondo, de origen anglosajón, ha decidido frenar a principios de año un proyecto con cientos de viviendas BTR en la provincia de Barcelona, a las afueras al sur de la Ciudad Condal.
La consultora Savills detectó una caída del 90% en la inversión en BTR en 2023 -mediado por la nueva Ley de Vivienda-, por el 3% de reducción en el mismo lapso en Madrid
Los pasos que se han venido siguiendo desde entonces han girado en torno a sondeos del mercado institucional internacional, en el que el agravante de la subida de tipos de interés desde 2022 ha supuesto, junto con el límite de rentas, un cóctel explosivo. No por nada la consultora Savills detectó una caída del 90% en la inversión en BTR en 2023 -mediado por la nueva Ley de Vivienda que facultaría el control de la Generalitat-, por el 3% de reducción en el mismo lapso en Madrid, como informó en su momento este medio.
La alternativa de los 'family offices' locales o la venta de la vivienda a particulares
De acuerdo a fuentes del sector, el siguiente camino que se ha intentado seguir ha sido el contacto informal con family offices y grupos familiares “bien conectados” en Cataluña que puedan asumir estos proyectos, aunque el resultado hasta ahora está siendo más bien discreto. Quizá con la progresiva rebaja de tipos podrían ser los primeros en asumir el riesgo de viviendas en alquiler ya en explotación, pero más complejos quizás resultarán los acuerdos sobre las que están en desarrollo.
En algunos casos, los inversores están optando por reorientar proyectos de vivienda Build To Rent hacia el Build To Sell, esto es, hacia la venta a particulares, una a una
Es por ello que en algunos casos, los inversores que se han encontrado con el control de precios y, peor aún, la eliminación de la moratoria para las iniciativas de obra nueva que algunos descontaban, están optando por, o bien trocear las carteras, o bien, reorientar proyectos de vivienda Build To Rent hacia el Build To Sell, esto es, hacia la venta a particulares, una a una. Un fenómeno que permitiría a algunos compensar la pérdida de márgenes aunque a costa de una contracción de la oferta en el mercado del alquiler.
Por lo pronto, el Govern de Salvador Illa y la propia ministra socialista de Vivienda Isabel Rodríguez han reivindicado una caída intertrimestral del 5% en el coste de los alquileres rubricados en las zonas intervenidas en Cataluña al cabo del primer trimestre del tope de rentas. La contracara de ello pasa por un retroceso del 17% en los contratos firmados, que, junto con la información de los portales inmobiliarios, sugiere una contracción de la oferta que augura, según la literatura económica, tensiones en los precios y un deterioro del parque en el futuro.
