Es un hecho que el control de los alquileres en Cataluña se ha visto sucedido de un freno en las rentas al cabo del primer trimestre en vigor. En concreto, según los datos del Govern de la mano del Instituto Catalán del Suelo (Incasol) a partir de las fianzas depositadas, los valores de los contratos firmados en las zonas intervenidas entre abril y junio bajaron un 5% respecto a los que se sellaron en los primeros tres meses del 2024, los últimos antes de la limitación avalada por el Gobierno central.
La ministra de Vivienda Isabel Rodríguez no ha tardado en sacar pecho de estas cifras, asegurando que son la prueba de cómo el control de precios ha conseguido "revertir" una tendencia de crecimiento de once trimestres continuados en los precios del alquiler en Cataluña. Interanualmente, han vuelto a experimentar una ligera subida, del 0,1%, pero la citada comparación con el primer trimestre revela un freno.Y también es cierto que en las zonas no intervenidas, los precios subieron interanualmente más, un 5%, e intertrimestralmente, solo bajaron un 0,6%.
En cualquier caso, la premura de la cabeza del ministerio para celebrar estos datos de abril a junio -que encajan con lo que la literatura económica asigna a los primeros efectos habituales de estas medidas- contrasta con la paciencia que se ha pedido desde el mismo ramo a agentes inmobiliarios ante la involución que se ha constatado en la oferta, tanto en la de los portales inmobiliarios como la que sugiere el menor volumen de contratos firmados. Y ello, sin perjuicio del mercado sumergido que la evidencia empírica internacional augura tras los controles de precios.
En suma, la parte que la ministra Rodríguez no ha entrado a valorar acabadamente, al menos, en público, es la del retroceso ya objetivo de un 17% del número de contratos firmados coincidente con la nueva ley según Incasol, un extremo que ha encendido las alarmas en la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona por el posible efecto bumerán a largo plazo que también augura la historia económica.
De hecho, los registros del portal Idealista relativos a los anuncios en oferta cerraron ya el mes de septiembre con un aumento intertrimestral en el precio, hasta un nuevo pico histórico, de 17,4 euros. En cuadros técnicos dentro del ministerio, como informó este medio, existe el convencimiento de que el problema fundamental es la falta de oferta, aunque el abordaje de la situación en su conjunto es multidimensionalmente "complejo" ya que las soluciones más eficaces son las que más tiempo requieren. Una serie de circunstancias que de alguna manera se traslucen en el discurso de la ministra, que no acaba de contentar ni a izquierda ni a derecha.
El riesgo de un bumerán en el control del alquiler
"La ley redujo mucho la cantidad de contratos firmados, especialmente entre los pisos más caros. A la luz de evidencia recogida en otras ciudades, esta menor oferta podría incrementar los precios a la larga", concluyeron, casi a modo hoy de advertencia profética, los economistas José García Montalvo, Joan Monras y Josep María Raya para la escuela de negocios Esade sobre el primer control de precios que se aplicó en Cataluña, entre 2020 y 2022.
Los mismos expertos también detectaron en su momento "un efecto a la baja en el precio del alquiler agregado del 5%, concentrado en las viviendas caras, y en contraste, un aumento significativo en las viviendas más baratas que tendieron a pegarse al 'techo' marcado por el índice de referencia".
Los investigadores Jordi Bosch y Joffre López han advertido de "una progresiva pérdida de efectividad de la Ley para moderar los precios" que habría obedecido al "incremento del número de contratos firmados por encima del precio máximo de referencia establecido por la Ley pasados estos primeros meses de entrada en vigor".
Por su parte, los investigadores del Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona vinculado al ayuntamiento de la Ciudad Condal y la Generalitat esgrimieron que el tope de rentas llegó a reducir los precios en Barcelona "de forma particularmente intensa durante los primeros meses de aplicación", con caídas superiores al 7%.
No obstante, los mismos autores, el arquitecto Jordi Bosch y el sociólogo Joffre López, advirtieron de "una progresiva pérdida de efectividad de la Ley para moderar los precios" que habría obedecido al "incremento del número de contratos firmados por encima del precio máximo de referencia establecido por la Ley pasados estos primeros meses de entrada en vigor", a la par de un creciente mercado negro.
Un argumentario al que habría que añadir, según los mismos investigadores, el matiz de que los resultados de 2020-2022 podrían haber estado condicionados por el impacto de la pandemia, que se vio sucedida de un aumento de la oferta embalsada y una bajada generalizada en doble dígito de los precios en toda España.
