Merlin Properties acelera su mayor operación en marcha: hacer caja con las oficinas que alquila al BBVA. La compañía dirigida por Ismael Clemente apurará al banco, con derecho preferente, a tomar una decisión en cuestión de meses. En caso negativo, iniciará el traspaso a un tercero a lo largo de este mismo 2022.
Aseguradoras, fondos de pensiones y de inversión inmobiliaria habrían mostrado interés en esta singular cartera, que reporta unos 85 millones anuales -más 1,5 veces la inflación- a la socimi cotizada en el Ibex35. El valor de la operación rondaría los 2.000 millones de euros. Se prevé que la venta redunde en un dividendo extraordinario de 250 millones de euros para sus accionistas, con el Santander a la cabeza (22%).
Con la transacción, sumada a otras ventas por alrededor de 200 millones, Merlin buscará reducir su endeudamiento en previsión de una subida de los tipos de interés, acabar de desarrollar su cartera logística -que contribuyó en gran medida a los beneficios por valoración de la compañía en 2021- y consumar un acotado programa de recompra de acciones.
Pero, sobre todo, procurará acelerar su plan de expansión hacia el mercado de los centros de datos, en el que la socimi prevé invertir hasta 1.550 millones de euros, de los que 150 millones deberían volcarse antes de 2024.
Centros de datos, el nuevo filón de Merlin
Merlin ha comenzado ya su programa de expansión hacia los ‘data centers’, si bien su dimensión en volumen de inversión queda todavía por definir. Se espera que el mayor de los centros previstos, en Bilbao, empiece a echar a rodar progresivamente desde el primer semestre de este 2022.
La inmobiliaria cuenta con un personal propio dedicado al segmento, y prevé facturar unos 75 millones de euros anuales a partir de 2026 tras una inversión de 650 millones.
En un plazo de diez-quince años y con el apoyo de otros 900 millones, los centros de datos podrían convertirse en una fuente de ingresos de más de 150 millones anuales. Así, se pondrían al nivel de las naves logísticas –otra gran apuesta ahora de Merlin– y se colocarían solo por detrás de las oficinas.
Niveles prepandemia en 2023
Durante el último año, la comercialización de oficinas y logística de Merlin fue similar (268.939 metros cuadrados y 248.668 m2, respectivamente), mientras que la de centros comerciales fue de 35.221 m2.
La inmobiliaria cerró el 2021 con una facturación por rentas brutas de 505 millones, un 0,4% por encima de 2020 y todavía por debajo de los 525 millones de 2019. Su endeudamiento ha bajado este año del 39,9% al 39,2% sobre el valor de activos, con un vencimiento medio de 5,7 años que se buscará extender a siete.
La socimi espera volver a los niveles prepandemia de ocupación de oficinas, su principal fuente de ingresos, entre 2022 y 2023
La compañía vio incrementadas sus rentas por centros comerciales (2,6%) y logística (1,6%) pero retrocedió un 1,2% en oficinas, si bien estas últimas se fueron recuperando progresivamente en los últimos meses. La socimi espera terminar de volver a los niveles de ocupación prepandemia por su principal fuente de ingresos entre 2022 y 2023.
En 2021, el beneficio operativo subió un 4,1%, de 262 millones a 273 millones, algo por debajo aún de los 313 millones de 2019. La inmobiliaria prevé repartir un mínimo de dividendos de 0,40 euros por acción este ejercicio, y de 0,45 euros en 2022.
Avances en Madrid Nuevo Norte
En cuanto a Madrid Nuevo Norte, su gran apuesta de futuro, Merlin tiene reservada una partida de 31,5 millones para afrontar la primera parte de la compra de suelos a la empresa pública Adif.
La promotora del proyecto, Distrito Castellana Norte, tendrá que sufragar 217 millones a lo largo del primer semestre como primer pago por los suelos del que se prevé que será el nuevo centro de negocios de la capital. Merlin participa del capital de la promotora en un 14,5% junto a BBVA (75,5%) y San José (10,5%).
La socimi espera que al cabo de la primera mitad de año se resuelva el proceso de arbitraje de ella y San José contra BBVA tras la decisión de este de quitarles el derecho preferente sobre sus acciones en DCN.
